최근 오래된 주택을 멸실한 뒤 새롭게 다세대주택이나 다가구주택을 신축하여 임대사업을 하는 사람들이 많아졌다. 이에 따라 해당 주택 소유자들의 절세에 대한 고민도 많아지고 있는데, 세무사의 입장에서 납세자에게 유효한 컨설팅을 해주고 양도세 신고까지 진행하기 위해선  다세대주택과 다가구주택의 차이점을 명확하게 알고 있는 것이 중요해졌다. 알고는 있지만 헷갈리는 다세대, 다가구 주택을 다음 사례를 통해서 정리해보고자 한다.

건물소유주 A는 지층과 1층은 상가, 2층부터 7층까지는 고시원(2종근린생활시설)으로 이루어진 겸용주택을 소유하고 있다. A씨의 담당세무사는 고시원 내부를 살펴보니 각 호수별로 독립된 욕실과 싱크대가 있었으며 주택임대와 같이 전세 및 보증금이 있는 월세로 임차계약이 이루어진 것을 확인하여 고시원을 주택으로 판단하였다. 또한, 지층과 1층으로 이루어진 상가의 면적보다 2층부터 7층까지 이루어진 주택의 면적이 컸으므로 주택 외의 면적보다 주택의 면적이 더 크다는 것을 바탕으로 전체를 1세대 1주택 비과세 적용을 하여 세금이 ‘0’이 될 것이라는 결론을 내렸다. 과연 맞을까?

쟁점1. 고시원은 주택으로 볼 수 있을까?
2층부터 7층까지가 건축물대장상 고시원으로 등재되어있다고 할지라도 실질과세원칙에 따라 해당 건물은 주택분의 각 호실마다 주거에 필요한 취사시설 및 화장실 등을 갖추고 있으며 또한 주택임대차계약서가 있고, 쟁점건물의 부가가치세 환급 신고 시 건축비의 매입세액 중 주택분을 안분계산하여 매입세액 불공제한바, 고시원은 주택으로 보아야 한다. 여기까지는 담당세무사의 판단이 맞다.

쟁점2. 1세대 1주택 비과세 혜택 받을 수 있을까?
2층부터 7층까지가 주택이라고 해서 즉, 주택외의 면적보다 주택의 면적이 크다고 해서 단순히 전체를 비과세로 판단하면 안 된다. 해당 각 호수별로 독립된 주택들이 어떠한 주택으로 보느냐에 따라 달라지기 때문이다. 주택이 다가구주택으로 분류되고 각 호수 전체를 하나의 매매단위로 양도한다면 하나의 단독주택으로 간주하여 비과세 규정을 적용한다. 따라서 담당세무사의 판단이 맞게 된다. 하지만 다세대주택 또는 공동주택의 범주에 속하게 되면 각 호수 하나씩을 1주택으로 보기 때문에 다주택자로 분류되고 전체에 대하여 비과세 판단을 한 담당세무사의 판단은 틀리게 되는 것이다.

그렇다면 다가구주택과 다세대주택은 어떻게 분류할까?
「건축법 시행령」 【별표1】에 따르면, 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개 층 이하이며, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있으며, 공동주택은 다시 아파트와 연립주택 다세대주택으로 나뉘는데, 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이면 아파트, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하 주택인 연립주택, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하 주택인 다세대주택으로 분류한다.
 
따라서, 해당 주택은 층수가 5층 이상이므로 다가구주택으로 볼 여지없이 공동주택의 범주에 속하게 되고 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수 계산 시 다주택자에 해당하므로 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용한 세무사의 판단은 틀리게 된다.

한편, 재산제세 자동계산 프로그램인 양도코리아에서는 겸용주택 자동계산기능을 지원하고 있어서 실무자들이 양도소득세를 계산함에 있어 불편함이 없을 것으로 생각된다.

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