지난번 칼럼 ‘겸용주택의 비과세 판단 왜 다를까?’(http://www.sejungilbo.com/news/articleView.html?idxno=10619)에 이어서 겸용주택의 비과세 판단 시 주의할 점에 대하여 예시를 통해 살펴보고자 한다.

건물주 갑은 1~3층은 상가(근린생활시설), 4~6층은 다가구주택(총 15세대)인 건물을 소유하고 있으며, 6층에 거주하고 있고 다른 주택을 소유하고 있지는 않다. 최근 이 건물을 양도하기 위하여 A세무사를 찾아갔다. A세무사는 다가구 주택이므로 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1주택으로 보는 것이므로 해당 다가구 주택에 대해선 비과세 적용을 받을 수 있고, 상가에 대한 부분만 과세가 된다는 것을 알고 있었다. 그렇지만, A세무사는 더 욕심이 생겼다. 건물주 갑에게 3층인 상가를 주택으로 용도변경할 것을 제안하였다. 3층인 상가를 주택으로 용도변경한다면 상가(1-2층)보다 주택(3-6층)의 면적이 더 커지므로 건물 전체를 주택으로 볼 수 있고, 또한 건물 전체에 대해 비과세 적용을 받을 수 있을 것으로 판단했기 때문이다. A세무사의 판단은 옳은 것일까?

결론부터 말하자면 A세무사의 판단과는 전혀 다른 결과를 초래하게 되었다. 먼저 다가구주택과 다세대주택의 정의와 비과세 판단 시 차이점에 대하여 살펴보자.

건축법 시행령 【별표1】에 따르면 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개 층 이하이며, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있으며, 공동주택은 다시 아파트와 연립주택 다세대주택으로 나뉘는데, 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이면 아파트, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하 주택인 연립주택, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하 주택인 다세대주택으로 분류한다.

정의를 근거로 갑의 건물은 3층을 상가에서 주택으로 용도변경함에 따라 주택의 층수가 3개 층에서 4개 층으로 바뀌었기 때문에 다가구주택에서 다세대주택이 된 것이다. 다가구주택과 다세대주택의 1세대1주택 비과세 적용은 상이하다. 다가구주택은 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우는 15세대를 하나의 단독주택으로 보고 1세대1주택 비과세를 적용한다. 물론 상가는 과세이다. 그러나 다세대주택의 경우는 구분된 세대 각각을 1주택으로 보는 것이므로 갑이 선택하는 하나의 주택 즉 15세대 중 1세대에 대해서만 비과세 적용을 받고 나머지 14세대와 상가에 대해선 과세를 적용받게 되는 것이다.

소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다

소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

순간적인 착오로 인하여 15세대에 대하여 하나의 주택으로 보고 비과세 혜택을 받을 수 있었던 것을 단 1세대만 비과세 적용을 받게 되어 더 많은 세금을 내게 될 수 있으므로 용도변경 컨설팅 시 이점을 주의하여야 할 것으로 보인다.

한편, 재산제세 자동계산 프로그램인 양도코리아에서는 겸용주택의 용도변경에 대하여 자동계산기능을 지원하고 있어서 실무자들이 양도소득세를 계산함에 있어 불편함이 없을 것으로 생각된다.

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