◇ 비상장 부동산과다보유법인의 주식평가 동향

한 때 개인 부동산임대사업자가 법인으로 전환하면 개인사업자로서 보유하고 있는 토지와 건물의 가액으로 평가하는 것보다는 주식으로 평가하는 것이 상대적으로 저평가된다는 사실이 일반에게 널리 알려지게 되었다. 개인사업자가 법인에 부동산을 현물출자하면 개인사업자로서 취득 당시부터 해당 부동산에서 발생된 자본이득(양도차익)과 관련된 양도소득세는 부동산을 처분할 때까지 이월과세되고, 주식평가액도 저평가되므로 자녀 등에게 상속·증여를 고민하는 개인 부동산 부자들이 법인에 부동산을 현물출자하는 사례가 흔히 발생하였다.

이러한 분위기가 확산되자 과세당국에서는 2012년에 법인이 보유한 부동산가액의 비율이 자산가액의 80% 이상인 법인의 주식을 평가할 때 수익가치와 자산가치의 가중평균액으로 평가하던 원칙적인 방법에서 자산가치로 평가하는 것으로 개정하였다. 그러나 부동산가액의 비율이 자산가액의 80%이상인 법인이라고 하더라도 수익율이 높은 법인의 경우에 자산가치로 평가하면 다른 업종 법인의 주식평가액보다 저평가될 수 있다. 이러한 점을 개선하기 위해 2017년에는 골프장 둥의 업종을 영위하는 법인으로서 부동산가액의 비율이 80%이상인 경우에 한하여 순자산가치로 평가하도록 하였다.

이와 같은 개정은 2012년 이전에 문제가 되었던 부동산임대업을 주업으로 하는 법인의 주식에 대해 저평가 문제는 그대로 되살아나게 되었고, 이를 개선하기 위하여 과세당국에서는 부동산가액의 비율이 80% 이상인 법인의 주식에 대해 자산가치로 평가하는 것으로 입법예고하였다.

이에 따라 부동산 과다보유법인의 주식에 대한 평가규정의 개정 연혁과 개선과제, 절세전략 등에 대해 정리한다.

◇ 부동산과다보유법인에 대한 비상장주식 평가규정

비상장주식의 평가는 해당 법인 주식에 대한 사례가액이 확인되지 아니하면 세법에서 정하는 보충적 평가방법에 따라 평가한다. 이 평가방법은 원칙적으로 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3와 2의 비율로 가중 평균하되, 예외적으로 부동산가액의 비율이 자산가액의 50% 이상인 법인에 대해서는 2와 3의 비율로 가중평균하고, 예외적으로 과거의 수익력을 기준으로 평가하는 것이 불합리하는 등 특별한 사정이 있는 법인의 주식은 순자산가치로 평가한다.

비상장주식의 평가는 그 회사의 업종, 규모, 지배구조, 경영형태, 시장상황, 사업전망 등 다양한 요소에 따라 그 평가액이 크게 달라질 수 있지만 획일적인 공식에 의하여 평가하다가 보니 공정한 가액으로 평가하기 위해 다양한 예외규정을 두고 있다. 그 중에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등과 같은 부동산가액의 비율이 자산가액의 50% 이상인 부동산과다보유법인에 대해서는 2012년 이전까지는 순자산가치와 순손익가치에 대해 3과 2의 비율로 가중평균하는 평가방법으로 평가하였다. 이러한 평가방법은 부동산임대법인의 경우에는 일반적으로 수익률이 낮아서 저평가되는 점을 개선하기 위해 2012년부터는 부동산가액의 비율이 자산가액의 80%인 법인의 주식은 자산가치로 평가하도록 하였고, 2017년에는 골프장·스키장·휴양콘도미니엄·전문휴양시설 관련 업종의 법인으로서 부동산가액의 비율이 자산가액의 80%인 법인의 주식에 한해 순자산가치로 평가하도록 하였다.

이러한 평가방법에 대해 다시 업종에 관계없이 부동산의 비율이 80% 이상인 법인에 대해서는 순자산가치로 평가하도록 하는 것으로 입법 예고를 하였다. 입법 예고된 대로 개정이 이루어지면 자기 건물을 가지고 수익률이 높은 고급음식점 등을 운영하는 법인에서는 부동산가액의 비율이 자산가액의 80% 이상 요건을 충족하게 되면 저평가할 수 있는 길을 열어주게 된다.

◇ 절세전략

토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등과 같은 부동산가액의 비율이 높은 법인의 주식은 대체로 부동산가액이 그 회사의 가치를 평가하는데 중요한 요소가 되므로 주요 외국에서도 부동산가액에 가중치를 부여하여 평가하고 있다. 우리나라 과세당국에서도 최근 몇 년 동안 부동산과다보유법인 주식을 공정하게 평가하기 위하여 꾸준히 개선하는 노력을 기울여 왔다. 그러나 입법 예고된 사례에서는 부동산을 과다하게 보유하면서 수익률이 높은 고급음식점 등과 같은 업종의 비상장법인 주식은 저평가될 수 있는 길을 열어주게 된다.

한편 2017년에 세법을 개정할 때에는 해당 법인의 순자산가치보다 저평가되는 것을 방지하기 위하여 순자산가치의 80%를 하한으로 하도록 하였다. 이러한 보완 규정을 고려하면 부동산의 비율이 80% 이상인 법인에 대해서도 자산가치와 수익가치를 가중 평균하는 원칙적인 방법을 적용하도록 단순화하는 것이 바람직하다. 비상장주식에 대한 보충적 평가방법은 업종 등에 관계없이 수익가치와 자산가치를 가중 평균하는 방법을 채택하고 있어서 완벽한 평가방법은 아니다. 따라서 경미한 차이가 발생하는 경우까지 개선하기 위하여 또 다시 과거로 돌아가는 개정은 바람직하지 않다고 판단된다.

또한 절세의 시각에서 바라보면 과세당국에서 입법 예고한 대로 개정되면 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등과 같은 부동산가액의 비율이 자산가액의 80%인 법인으로서 수익률이 10% 이상인 법인의 경우에는 주식으로 증여할 수 있는 적기라고 판단된다.