원칙적으로 건물 및 토지는 건축물등기부 또는 토지등기부에 등재하여 양도하여야 한다. 미등기자산이란 등기부에 등재하지 않은 자산을 말한다. 부동산 거래의 투명성 확보와 탈세를 방지하고자 조세법에서는 미등기자산의 양도에 대하여 강력하게 제재하고 있다. 미등기 자산을 양도하였을 때 과세상의 불이익과 관련 예규 및 판례를 통하여 미등기 양도제외자산에 대하여 살펴보도록 하겠다.

◇ 미등기 양도자산 과세상의 불이익

미등기 자산은 양도시 양도소득세 비과세 및 감면이 배제되고, 장기보유특별공제 및 양도소득공제(연250만원) 또한 적용받을 수 없다. 그리고 양도소득세 최고세율인 70%의 세율을 적용받아 소득할주민세 10%까지 합하면 77%의 세율로 양도차익의 대부분을 세금으로 추징당한다. 따라서 1세대 1주택이라고 할지라도 양도 당시 미등기 자산이라면 비과세가 배제되고 장기보유특별공제 및 양도소득공제를 받을 수 없으며 보유기간에 상관없이 70%의 세율을 적용받으므로 많은 세금을 부담하게 된다.

◇ 미등기 제외자산

미등기 자산이지만 양도 당시 그 자산의 취득등기가 불가능한 사유가 있었다면 미등기 자산에서 제외하고 있는데 「소득세법 시행령」 제168조에 열거된 다음의 경우를 말한다.

1)장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2) 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3)법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제68조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4)법 제 89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5)「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

6)건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고전에 양도하는 토지

다음 몇 가지 사례를 통해 미등기 양도 제외자산에 대해 살펴보면 첫 번째 건물의 경우 건축물대장에 등재된 경우에도 등기되지 않았더라면 미등기자산이 된다. 예를 들어 양도시 아파트에 대한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기가 불가능한 상태였다면 미등기 자산에서 제외되지만 사용검사필증이 교부되고 건축물대장에 등재가 되어 소유권 등기가 가능한 상태임에도 등기를 하지 않았다면 미등기 양도자산에 해당한다.

비슷한 경우로 무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우 해당 주택이 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 「소득세법 시행령」 제168조에 열거된 미등기양도제외자산에 해당되어 비과세 된다. 등기가 가능한 자산임에도 등기를 하지 않았다는 것이 쟁점이 되는 것이다. 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인지 여부는 해당 시, 군, 구청에 문의하여 알아볼 수 있다.

두 번째로 1세대 1주택으로서 건물은 미등기 양도하였으나 그 부수토지는 등기 후 양도한 경우이다. 미등기자산의 여부는 자산별로 판정하고 주택의 부수토지로서 보유요건 등을 갖추었다면 미등기로 인한 불이익은 미등기된 당해 자산에 한정함이 타당하다고 본다. 따라서 건물은 미등기 양도자산으로 과세대상이 되지만 그 부수토지는 건물의 정착면적에 지역별로 정한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 부수토지에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다.

만약, 미등기 상태의 1세대 1주택을 소유하고 있는 거주자가 양도 직전 자기 앞으로 이전 등기를 하였다면 양도 시점에는 미등기 자산이 아니므로 미등기 상태의 보유기간을 통산하여 주택의 취득일로부터 보유기간을 기산하여 비과세를 적용한다.

한편, 양도코리아에서는 등기여부에 “예” 체크를 하면 미등기 자산 양도시 발생하는 과세상 불이익에 대하여 자동적으로 세액 계산이 되어 실무자들에게 도움이 될 것으로 판단된다.


[조승희 세무사 프로필]

△이택스코리아 재산세제 전문상담위원
△경리코리아 전문상담위원
△울산경제진흥원(전)
△울산대학교 회계학과
 

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