올해 신설된 ‘핫한’ 조문으로 신축 후 5년 이내 양도 시 취득가액을 환산가액으로 적용할 경우 취득가액의 5%를 가산세로 가산한다는 것은 한번 쯤 들어봤을 것이라 예상된다. 이 신설된 조문의 사례별 적용방법과 계산방식에 이견이 있었던 고가주택의 가산세 적용방법에 대한 최신예규까지 한 번에 정리해 보았다.

1. 환산가액 적용에 따른 가산세

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산가액을 적용해야 하지만, 조세회피수단으로서 실지거래가액을 아는 경우에도 환산가액을 적용하는 경우가 종종 있었다. 이러한 일을 방지하기 위한 수단으로 신축 취득 후 5년 이내 양도 시 건물에 대한 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더하여 가산세를 부과하였다. 이는 올해 양도분부터 적용이 되고 있다.

2. 비과세 주택인 경우

결론부터 말하자면 양도가액 9억 이하의 비과세에 해당하는 주택은 가산세를 적용하지 않는다. 비과세 자산은 신고의무가 없기 때문에 가산세를 적용하지 않아도 된다.

다만, 소득세법 제114조의2 ②항의 ‘양도소득 산출세액이 없는 경우에도 가산세를 적용한다’ 는 문구 때문에 양도소득세 비과세인 경우에도 가산세를 적용해야 하는 거 아닌가 하는 의구심이 생길 수 있지만 해당 문구는 말 그대로 과세되는 자산을 계산하였는데 여러 가지 이유에 의해 산출세액이 0이 나오더라도 가산세를 적용한다는 뜻이지 비과세인 경우에도 가산세를 적용하라는 말로 오해해선 안 된다.

3, 1세대 1주택 고가주택인 경우

그렇다면 비과세 주택이긴 한데 양도가액이 9억을 초과하는 고가주택인 경우에는 어떻게 해야 할 것인가? 하는 의문이 든다. 고가주택의 양도차익을 구할 때 (양도가액-9억)/양도가액의 비율을 곱하여 전체양도차익 중 9억 초과분에 대하여 과세하는 방식처럼 가산세도 9억 초과분에 대하여 안분한 금액만 계산해야 하는 것일까?

이를 두고 몇 가지 의견이 있었는데, 갑설) 9억 이하 비과세 주택과 마찬가지로 가산세 적용을 하지 않는다. 을설) 환산취득가액 전체에 대하여 5% 가산세를 적용한다. 병설) 환산취득가액 중 9억 초과분에 대하여 안분한 금액*에 5%를 가산세로 적용한다. *환산취득가액 X (양도가액-9억)/양도가액

이에 대해 최근 해석사례가 나왔는데 을설을 채택하고 있다.[(기준법령해석재산2018-119 (2018.05.29.)]

을설을 택한 이유를 유추해보면 소득세법 89조의 비과세 양도소득으로 열거되어있는 자산 중 고가주택은 제외한다고 명시가 되어있어 고가주택은 비과세 자산이 아니고 다만 양도차익을 계산하는 방식이 9억 초과분에 해당하는 비율을 곱하여 계산하는 형식일 뿐이라는 것이다.

또한, 소득세법 시행령 160조 ①항의 고가주택 양도차익 계산 산식을 보면 전체 양도가액에서 전체 취득가액과 전체 필요경비를 뺀 전체 양도차익에 (양도가액-9억)/양도가액의 비율을 곱하는 형식을 취하고 있다. 양도가액과 취득가액을 각 각 9억 초과분에 해당하는 비율을 곱하지 않고 일단 전체의 양도차익을 구한 뒤 양도차익단계에서 9억 초과분에 해당하는 비율을 곱하고 있다는 점을 미루어 볼 때 취득가액 자체는 9억 초과분에 해당하는 비율을 곱한 금액이 아닌 전체 취득가액에 해당하므로 이 전체 취득가액에 5%를 곱하여 가산세 계산을 해야 한다는 논리이다.

따라서 비과세 주택이라고 다 가산세 적용을 하지 않는 것은 아니고, 9억 이하의 비과세 주택일 때 가산세가 없는 것이다. 9억을 초과한다면 전체 환산취득가액에 대하여 5%가산세를 적용한다.

한편, 재산제세 자동계산 프로그램인 양도코리아에서는 환산가액 적용에 따른 가산세 자동계산기능을 지원하고 있어서 실무자들이 양도소득세를 계산함에 있어 불편함이 없을 것으로 생각된다.