이번 9·13부동산대책에 따르면 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 요건은 2년 이상 거주한 때만 최대 80%를 적용하기로 하였고 적용 시기는 2020년 1월 1일 이후 양도분부터라고 합니다. 그렇지만 장기보유특별공제는 세율 중과와 달리 함부로 조정하면 안 되는 것입니다. 

예를 들면 2018년 현재 서울 압구정 현대아파트가 한 채가 20억 원에 양도하였다고 가정할 때 1990년 취득 당시 2억 원이라면 당시 2억 원의 구매력과 화폐가치를 고려하면 지금의 20억 원은 아니더라도 2억 원 이상이기 때문에 물가상승률 등 여러 사정과 부동산 정책을 고려하여 보유 기간에 따른 공제하여 실질적인 양도차익을 계산 안 하고 명목상 양도차익 18억 원에 대하여 과세한다면 과도한 세 부담을 가져오게 됩니다.   

이처럼 취득 당시 실질 가치를 인정해주는 장기보유특별공제 제도는 재산의 보유 중 화폐가치가 크게 하락하거나 물가상승으로 인하여 재산의 가치가 저절로 상승하는 부분을 완화해주는 것으로 정부의 시혜가 아니고 합리적인 세 부담 완화제도라고 국민은 인식하고 있습니다.

국세청 해설 책자에도 이 제도의 목적이 부동산의 건전한 소유행태를 유도하고, 장기간 보유로 인한 물가상승에 따른 명목소득의 성격이 강하므로 물가상승분을 공제하여 주는 것으로 되어 있습니다. 현재 토지·건물은 30%까지, 3년 이상 보유한 1세대 1주택은 80%까지 공제하여 주고 있지만 3년 미만의 부동산, 미등기 양도자산, 국외부동산, 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택으로 2018.4.1.부터 양도하는 자산(’2017.8.3.∼2018.3.31.까지 양도주택은 유예)에 대하여 배제하고 있으며 이제 2년 이상 거주요건까지 따지게 되었습니다.

이런 장기보유특별공제 제도에 대하여 정부의 시혜성 제도로 언제든 적용대상자를 배제할 수 있다는 주장과 물가상승률을 고려한 합리적이고 적정한 과세라는 주장을 헌법재판소까지 가서 다툰 일이 그동안 있었습니다.

헌법재판소 2009헌바67(2010.10.28.) 판례에 따르면 1세대3주택 이상에 해당하는 자에게 장기보유특별공제를 배제하고 60% 단일세율을 적용한 것은 헌법에 위반되지 아니하고, 헌법재판소 2009헌가22(2010.03.31.) 판례에도 부동산 과다보유 법인 등의 주식 양도소득에 대하여 장기보유특별공제를 배제하는 것은 합헌이라는 판결이 있었습니다. 
 
여기서 납세자 주장은 장기보유특별공제 배제조항은 실질소득이 아닌 명목소득에 과세하는 결과를 일으키므로 조세법률주의, 실질과세의 원칙, 과잉금지원칙에 반하여 청구인의 재산권을 침해하고 법 시행에 따른 1년이라는 유예기간이 충분하다 할 수 없고, 주택보유 규모에 따라 유예기간을 연장하여 줄 필요가 있었을 것임에도, 그러한 고려 없이 일률적으로 1년이라는 유예기간을 둔 것은 타당하다고 할 수 없다고 주장하였습니다.

즉 적정한 양도차익을 계산하기 위한 물가상승률을 고려하지 않고 불합리하게 수시로 과세방법을 변경하여 예측성이 없고 부동산의 성격상 유예기간 내 단기 매매가 쉽지 않아서 재산권을 침해하고 있다는 주장입니다.

여기에 헌법재판소 합헌 요지는 명목소득에 대한 과세에 문제점은 알지만, 조세의 정책적 기능 즉 1세대 3주택 이상에 해당하는 자에 대한 주택 양도에 따른 양도소득세 강화를 통한 주거생활의 안정이라는 정책적 목적과 조세정책의 탄력적, 합리적 운용 필요성에 따른 조세에 관한 제도의 신축적 변화 가능성 등이 더 중요하고 장기보유특별공제가 배제되어 명목소득을 부정할 수 없는 예외적인 상황이라면 납세자는 유예기간 내에 주택을 양도함으로써 1세대 3주택 이상의 요건을 피할 수 있는 길이 열려 있으므로 합헌이라고 합니다.

두 판결에서는 조세란 국가 또는 지방자치단체가 그 존립의 물리적 기초인 재정력을 확보하기 위한 중대한 공익적 목적으로 부과 징수하는 것이고, 반면 담세자가 부담하는 불이익은 원칙적으로 생존에의 위협을 초래하는 정도는 아니므로 법익의 균형성이 요구하는 ‘침해되는 사익보다 추구하는 공익이 커야 한다.’는 요건은 언제나 충족된다고 볼 수밖에 없다고 하면서 앞으로도 수시로 변경되는 부동산 조세정책에 대하여 일관되게 합헌으로 판단할 것이라는 이야기입니다.

그런데 최근의 부동산대책 전 장기보유특별공제에 대한 법 개정 사항을 보면 조세정책보다는 물가상승률을 고려한 과도한 세 부담으로 인식하여 2012.1.1. 이후 양도분부터 1세대 2주택자도 공제를 허용하였고, 2016.1.1.부터는 비사업용 토지에 대하여도 공제를 허용한 후 2017.1.1. 양도부터는 기산일도 취득일로 하여주는 등 장기보유특별공제는 합리적인 세 부담 완화 제도로 정착되고 있었습니다.

비록 합헌 결정이 있었지만, 반복민원이 발생하고 그동안 납세자와 과세당국은 정부 시혜적인 제도가 아니라 적절한 양도차익을 계산해 주는 합리적인 조세제도라고 인정하고 있음에도 세금으로 집값을 잡겠다고 정당한 납세 부담을 원하는 납세자 권익마저 정부 정책으로 배제한다면 앞으론 조세정책에 대한 신뢰성을 상실하고 장기적으로는 조세저항에 직면할 것입니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업