2018.1.1. 공시기준이 2019.4.30. 고시됨에 따라 주택 보유세에 대한 각종 세 부담이 급격하게 인상될 예정입니다. 이에 작년 하반기부터 올해 내내 재산과 소득을 분산하여 세 부담을 줄이기 위하여 서울 강남지역을 중심으로 매매보다는 증여를 택하는 현상이 일어나고 있습니다.

실제 국토교통부의 부동산거래현황에 따르면 2019.1월 서울 아파트 매매 건수는 1889건, 증여 건수는 1511건으로 매매 건수와 증여 건수가 크게 차이 나지 않고 매월 증여 거래 건수는 사상 최대치를 경신하고 있다고 합니다.

며칠 전 필자에게 강남 3주택 소유자가 1주택을 매매할 때와 증여할 때 부담세액을 계산해 달라 하여 매매금액과 증여금액은 시가 10억 원으로 취득금액은 5억 원과 보유 기간은 9년으로 계산해보았습니다.

양도소득세는 양도차액은 5억 원, 장기보유특별공제 9천만 원이 배제되어 양도소득 금액은 그대로 5억 원에 40%의 기본세율에 20% 가산세율이 적용되어 60%로써 지방소득세 포함 3억 원의 세 부담을 해야 합니다. 증여세는 증여가액 10억 원에서 증여재산공제 5천만 원을 공제하고 과세표준 9억5천 원에 세율 30%를 적용하면 부담할 세액은 2억 원으로 1억 원 이상 세액이 적었습니다.

이처럼 증여를 택하는 이유는 정부의 주택안정시장 대책에 따라 2017.9.6. 서울시 25개 구 전역이 주택 거래금액 급등 지역으로 조정대상지역으로 지정되었고 2017.9.6. 과천시, 광명시, 성남시 등 수도권 근접지역이 추가되고 2018.8.28. 구리시, 안양시, 광교신도시가 추가되고 마지막으로 2018.12.31. 수원시 팔달구와 용인시 수지구·기흥구가 조정대상지역으로 추가 지정되었습니다.

조정지역에 편입되면 양도소득세율이 기본세율에 10%∼20% 가산세율이 붙고 장기보유특별공제가 배제되어 부담이 큽니다. 또한 올해 재산세와 종합부동산세 과세표준 산정 기준인 공시지가 현실화 작업과 공정시장 가액 비율 5% 인상으로 종합부동산세 경우 작년 대비 제한율 50%까지 오를 가능성도 커지고 있습니다.

여기에 임대주택 사업등록 활성화를 목적으로 2019.1.1.부터 주택임대소득에 대하여 2천만 원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 선택을 위하여 구청에 임대사업자 등록은 물론 세무서에 사업자 등록을 2019.12.31.까지 마쳐야 하므로 2020년 5월 종합소득세 신고할 때는 임대 소득세도 새로 신고하고 납부하여야 합니다.

따라서 강남 다주택자는 매매 후 환가하여 증여하는 것보다 세 부담 적은 직접 증여를 택하고 종합부동산세와 주택임대소득 등 세 부담을 분산하고 5년 후 증여재산을 수증자가 양도하는 경우 증여받은 금액을 취득금액으로 인정받아 양도세가 절세되는 장기적인 전략까지 더해져 매매보다 증여가 많은 것입니다.

정부가 발표한 2018.9.13.. 주택시장 안정 대책에 따르면 관계부처가 합동으로 주택가격 급등으로 인한 서민 주거 안정 위협, 근로 의욕과 경제하려는 의지 저하, 자원 배분 왜곡 등 국민경제 전반의 활력을 저해하는 문제점에 대하여 주택시장 정상화와 서민 주거 안정을 위한 정책 노력을 강화하기 위하여 내놓은 정책입니다.

그러나 출구 없는 거래세 인상전략과 다주택 소유자에 대한 과도한 보유세 인상으로 고소득 다주택자는 증여를 통하여 세 부담과 소득을 분산하고 부의 세습을 가속화해 가시적으로 매매는 줄었지만 서민의 주거 안정 꿈은 점점 멀어지고 있는 것입니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업