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[심청이] 오피스텔, 주거용이라도 ‘부가세 면제’ 안돼

김승현 기자l승인2019.04.12 08:23:05

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오피스텔이 주거용으로 사용되더라도 분양당시 ‘업무시설’로 분양됐다면 부가가치세 면제 대상이 아니라는 결정이 내려졌다. 부가가치세가 면제되는 국민주택은 주택법에 따른 ‘주택’에만 해당된다는 것.

A씨는 2013년 7월 주택신축판매업을 영위하는 면세사업자로 등록을 마쳤다. 국민주택규모 이하 주택 11세대를 신축해 2014년 분양을 완료했고 종합소득세를 정상적으로 신고‧납부했다. 이때 601호, 602호, 603호는 업무시설인 오피스텔로 분양했음에도 나머지 세대와 동일한 구조라는 이유로 부가세가 면제되는 국민주택으로 판단해 이를 신고 대상에서 제외했다.

국세청 감사관실은 기관운영감사를 실시하던 중 A씨의 오피스텔 3호 공급은 부가세 과세대상인 부동산매매업에 해당한다고 판단했다. 이에 부가세 및 토지 등 매매차익 예정신고 미이행에 따른 무신고 및 납부불성실 가산세를 결정하라는 감사결과 처분지시를 내렸고 해당 세무서는 2014년 A씨에게 부가세를 경정‧고지했다.

A씨는 억울함을 느끼고 2018년 10월 국세청에 심사청구를 제기했다. 그는 오피스텔 3호가 형태나 용도면에서 실제 주택과 동일하므로 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다고 반박했다.

또 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받았지만, 이는 실질용도와 관계없이 건축상 편의를 위한 것으로 나머지 공동주택 8세대와 동일하게 형태나 용도가 같다고 덧붙였다. 아울러 오피스텔을 분양받은 매수자 역시 분양당시부터 주택으로 인지했으며, 현재도 주택용도로 사용하고 있다고 강조했다.

그러나 국세청의 입장은 달랐다. 국세청은 조세특례제한법상 면제대상인 국민주택은 주택법에 따른 ‘주택’만을 의미한다며 오피스텔은 부가가치세 과세대상임을 명확하게 밝혔다.

특히 부가가치세 납세의무는 재화의 공급 시점에 결정되며 이후 사용자의 사용현황에 따라 사후적으로 결정되지 않는다고 덧붙였다. 업무시설로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든 업무시설로 사용이 가능해 납세의무를 판단함에 있어 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설임을 강조했다.

또한 나머지 공동주택 8세대와 동일하게 설계‧신축됐고 분양받은 자가 주거용으로 사용하더라도 분양당시 주거용건물이 아닌 업무시설로 분양했으므로 오피스텔 분양은 부동산매매업(비주거용건물 개발 및 공급업)에 해당한다고 설명했다.

아울러 대법원 판례에서도 오피스텔과 같이 공부상 용도를 업무시설 등으로 해 신축된 경우 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용되더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다고 덧붙였다.

이에 국세심사위원회는 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다고 판단했다.

국세심사위원회는 “A씨는 오피스텔이 형태나 용도가 실제 주택과 동일하므로 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다고 주장하나, ‘조세특례제한법’ 제106조 제1항 제4호의 부가가치세 면제 대상은 주택법에 따른 국민주택규모 이하 주택에만 적용되는 것으로 이를 법문대로 해석할 필요가 있다”고 설명했다.

아울러 “‘소득세법 시행령’ 제122조에서 규정한 토지 등 매매차익 예정신고 대상인 부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 주거용건물 개발 및 공급업을 영위하는 자를 제외한 부동산 개발 및 공급업과 비주거용 건물건설업을 규정하고 있다”며 “오피스텔은 분양 당시 주거용건물이 아닌 업무시설로 분양하였으므로 실제 주거용으로서 부가가치세 면세대상이라는 A씨의 주장은 받아들이기 어렵다”고 강조했다.

따라서 “과세관청이 쟁점오피스텔 공급을 부가가치세 과세대상 부동산매매업으로 판단해 부가가치세 및 토지등 매매차익예정신고 미이행에 따른 종합소득세를 결정‧고지한 처분은 잘못이 없다”고 판단했다.(심사-부가-2018-0067)


김승현 기자  shppy069@naver.com

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