“당장은 어렵지만, 누군가는 해야겠기에 많은 시간을 투자해 연구하고 공부해 세무사들에게 알리는 양도세 전도사가 되고자 합니다. 사실 양도세 업무는 세무사들에게 수익성이 확실시 확보되는 것도 아니고, 어려워서 기피하는 업무영역입니다. 세무업계에서 몇 분이 전문으로 하고는 있지만 넓은 영역에 비해서는 턱없이 부족한 실정입니다.”

세무사업계에서 양도소득세 실무 전도사로 자처하고 있는 변종화 세무사(세무법인 로맥 일산지사 대표)는 최근 620페이지 분량의 <2019 양도세 실무> 책을 삼일인포마인에서 펴내고 나서 책 발간의 의미를 이렇게 전했다. 이 책은 지난 11일부터 시작된 중부지역세무사회 양도세 관련 희망교육 교재로 사용되고 있다.

‘다주택자 및 주택임대사업자 집중 정리’ 부제가 붙은 이 책은 양도소득세의 전반을 정리해 양도소득세 실무 기본서로서 양도세의 전체적인 흐름을 파악할 수 있게 다주택자 양도세와 주택임대사업자를 집중정리한 부분이 눈에 띄었다.

또 △다주택자 관련 최신 예규, 판례 △최신 개정세법 완벽 반영 및 분석 △법조문에 충실한 체계 △실제 현장에서 궁금해 하는 내용 △다년간 다주택자 실무 강의를 진행한 연구자료 △주택임대사업자 비교분석표 등 변종화 세무사가 지난 15년간 양도세 실무 현장에서의 경험을 통해 얻은 노하우를 집대성한 실무자 맞춤형 전문서적이다.

◆ 점점 복잡해지는 양도소득세 실무…현재, 미래에 대비해야

변종사 세무사는 “8.2부동산대책으로 양도소득세 업무가 점점 복잡해졌다”면서 “뛰는 집값을 안정시키기 위한 조치로 다주택자에 대한 조정대상지역내 양도소득세 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제가 대표적인 내용”이라고 운을 뗐다.

그러면서 “각종 규제뿐만 아니라 임대차시장을 안정시키기 위한 조치로 주택임대사업자를 장려하는 정책도 반영되어 있다”고 설명을 이었다.

그는 이어 주택임대사업자등록을 하여 요건을 갖춘다면 각종 혜택이 주어졌는데, 우선 양도소득세 중과배제와 장기보유특별공제배제대상에서 제외가 됐으며, 거주주택1세대1주택 비과세, 종합부동산세 합산배제, 취득세 면제, 재산세 감면, 종합소득세 감면까지 가능한 큰 혜택을 볼 수 있다고 강조했다.

그는 또 “2018년 3월31일 세법개정에서는 4년 단기 일반민간임대주택에 대한 혜택을 축소했으나 이렇게 해도 안정되지 않는 주택가격으로 인해 정부는 2018년 9월13일 기준으로 소위 9.13부동산안정화대책을 발표하면서 그동안의 주택임대사업자에게 주어진 많은 혜택을 축소하는 방향으로 세법개정이 이루어져 양도소득세에서 또 한 번의 전환기를 맞았다”면서 “대표적으로 1세대1주택이상자가 조정대상지역내 새롭게 취득하는 주택은 더 이상 주택임대사업자로 주어지는 양도세중과배제, 종합부동산세합산배제에서 제외되는 혜택 등이 주어지지 않고, 또 조정대상지역내 신규주택 취득하는 경우 일시적 1세대1주택비과세 기간을 3년에서 2년으로 축소하는 등 많은 변화가 있었다”고 그동안 경과를 설명했다.

그는 여기에 더해 “2019년도 개정세법에서는 거주주택1세대1주택 비과세를 종전 횟수 제한없이 가능하던 것이 생애 1번만 가능하도록 바뀌었고, 거의 대부분의 주택임대사업자 규정에 임대료 5% 상한 제한 조건 등이 추가 되는 등 지난 2년여 가까이 부동산세제에 많은 변화로 숨이 찰 정도다”라고 한숨을 내쉬었다.

그는 이에따라 세무업무 일선에서 상담과 신고대행을 해야 하는 실무자들의 어깨가 더욱더 무거워지고 있으며, 담당자로서 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 ‘주택임대사업자로 등록을 해야 하나요 말아야 하나요?’라면서 “이 한마디에 모든 것이 들어가 있다”고 정부의 잦은 세법개정을 에둘러 지적했다.

따라서 변 세무사는 세무사들이 이런 상황을 제대로 대처하기 위해서는 “첫째로 세법에 따라 현황진단을 정확히 해야 한다”면서 “자칫 실무에서 실수를 하게 되면 그 세액차이는 엄청나게 크게 벌어질 수 있다”고 강조했다.

특히 그는 “이런 문제는 미래 최소 4년 이상의 장기적인 의사결정으로서 향후 4년 후, 8년 후, 10년 후의 장래 세금 관련된 현금흐름을 예상을 해야 결정할 수 있다”면서 “세금을 바탕으로 한 장기 투자에 관련된 의사결정이 될 수밖에 없고, 종전보다 부동산 세금 관련 의사결정이 한층 더 복잡해 졌다”고 귀띔했다.

그러면서 “초기 혼란스러운 상황에서 누군가는 이런 복잡한 양도소득세를 연구해서 발표를 해야 한다는 나름대로의 사명감으로 대책이 발표될 때마다 바로 연구를 하여 세무사회 등에서 강의를 해왔으며, 지난 15년간의 일선 세무현장에서 수많은 양도소득세 세무 상담 및 신고를 한 경험과 강의 연구 자료를 바탕으로 이번 책을 출간했다”고 소감을 밝혔다.