1989년 5월 서울특별시 영등포구에 위치한 주택을 취득하고 약 25년간 거주한 A씨. 그는 취득한 주택이 노후되자 2014년 10월 이를 철거하고 같은 자리에 총 4층(1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택) 규모의 주택 a를 신축했다. 다음해 10월 C씨에게 이를 양도하고 양도소득세를 신고한 A씨는 3년이 지난 2018년 8월 생각지도 못한 과세관청의 양도소득세 경정‧고지 처분을 받았다.

과세관청은 서울지방국세청의 2017년 양도소득세 비과세 변칙신고 혐의자에 대한 기획감사 및 동작세무서의 현장확인을 실시한 결과, 동 주택은 등기사항전부증명서상 2층부터 4층은 주택, 1층은 근린생활시설로 등록됐음에도 실제로는 1층이 주택 2가구로 사용됐고 이에 2015년 귀속 양도소득세를 경정‧고지했다고 밝혔다.

억울한 마음에 A씨는 조세심판원의 문을 두드렸다. 그는 부득이한 사정으로 임대계약을 서두르는 과정에서 2015년 5월 상가 겸 거주용으로 1층을 중국교포 B에게 임대했다고 설명했다.

A씨의 주장에 따르면 건물 신축 당시 고정수입이 없었던 A씨는 신축을 위한 은행대출금을 빠르게 상환하길 원했다. 그는 건축물대장상 용도가 근린생활시설인 1층을 상가로 이용한 세입자를 찾아 나선다. 이에 중국교포 B씨가 1층을 상가 겸 주거용으로 사용한다는 말에 전세로 임대했는데 이를 주거용으로 판단해 양도소득세를 과세한 과세관청의 처분은 부당하다고 강조했다.

하지만 과세관청의 생각은 달랐다. 2018년 동작세무서가 현장조사를 실시한 결과, 주택의 1층은 101호와 102호로 확연하게 구분돼 있었다. 우편함과 전기, 가스계량기는 각 호수(101호, 102호)별로 구분됐고 에어컨 환풍기는 건물 외벽에 각각 설치돼 있었다. 수도요금내역 역시 건물 신축 이후 서로 다른 계좌에서 주거용으로 납부한 사실이 확인됐다고 설명했다.

특히 주택 a를 인수한 C씨의 사실확인서를 통해 C씨가 주택을 매입할 당시 1층은 모두 2가구로 구성됐고 1가구는 공실, 나머지 1가구는 주거용으로 임대된 사실이 있었다는 사실을 강조했다.

납세자와 과세관청의 의견이 대립하는 가운데 조세심판원은 과세관청의 손을 들어줬다.

조세심판원은 “거래사실확인서를 보면 C씨가 2015년 주택 a를 취득할 당시 1층의 실제용도는 거주용(2가구)인 것으로 확인됐다”며 “현장사진을 보더라도 1층의 101호와 102호는 별도의 전기계량기, 가스계량기, 출입문이 있는 것으로 확인됐다”고 강조했다.

이에 조세심판원은 “주택 a는 총 4층 건물도 등기사항전부증명서상 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 다가구주택으로 되어 있으나 사용실적을 보면 1층이 모두 주택으로 사용됐다”며 “과세물건을 인식함에 있어 과세거래의 형식과 실질이 일치하지 않을 경우 실질에 따라야 하므로 양도소득세를 경정‧고지한 과세관청의 처분은 달리 잘못이 없다”고 판단했다.(조심2018중4497)