올해 말까지 주택임대사업을 하는 경우 세무서에 사업자등록을 하여야 합니다. 그러나 대다수 국민이 이런 사실을 모르고 있고 현재 주택 임대사업 등록으로 각종 혜택을 주는 주택시장 안정 분위기를 해치고 추후 세무서 확인에 의하여 그 금액이 적더라도 미등록 가산세까지 부과한다면 심리적 조세저항이 일어날 수 있습니다.

올해 초 소득세법이 개정되어 주택임대보증금에 대한 과세가 강화되었습니다. 사업자등록 대상이 확대되어 종전에는 주택임대 사업자는 분리과세 되는 주택임대소득만 있는 경우에는 사업자등록을 하지 않아도 되지만 2019.1.1. 이후 주택임대사업을 하는 경우 분리과세 되는 주택임대소득만 있는 사업자도 사업자등록을 하여야 합니다.

그리고 미등록하는 경우에는 2020.1.1. 이후에 발생하는 주택임대사업 공급가액의 0.2%를 미등록하는 가산세로 부과하는 규정도 신설되었습니다.

주택임대사업자 사업자등록에 대하여 간주규정을 마련하여 지자체에 민간임대주택법상 임대사업자 등록신청 시 사업자등록을 함께 제출하는 경우 사업자 등록 신청한 것으로 간주하고 지자체는 납세자에게 받은 사업자등록신청서를 관할 세무서에 송부하게 되어 있습니다. 그러나 많은 다주택 소유자는 주택임대사업자등록 의무 임대 기간 준수, 연임대료 인상률 5% 준수 규정과 임대 수입 노출 우려 때문에 지자체 등록을 꺼리고 있습니다.

그리고 납세자는 이제 세무서에도 임대주택 소재지, 주택 종류, 전용면적, 임대료 등을 상세하게 기재한 임대주택명세 제출을 의무적으로 제출하여 이제 소규모 주택임대자의 세원이 다 노출되게 됩니다.

주택임대보증금에 대한 과세도 강화되어 종전에는 3주택 이상 소유하고 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 주택 수 및 보증금 합계액에서 제외하는 소형주택 면적과 가액기준은 다음 요건을 모두 충족해야 하는데 2021.12.31.부터 1호당 면적 60㎡(18.05평), 기준시가 3억 원 이하에서 40㎡(12.1평), 기준시가 2억 원 이하로 2021.12.31.부터 간주임대료 과세대상이 확대되어 이제 10여 평이 넘는 소형주택도 모두 과세대상이 됩니다.

앞으로 보증금 3억 원 넘는 주택임대에 대하여는 대부분 분리과세 선택에 상관없이 사업자등록을 해야 하는데 올해 귀속 소득분부터 분리과세할 때 적용받는 필요경비율이 등록자는 60%, 미등록자는 50%가 적용되고 공제금액은 등록자는 400만원, 미등록자는 200만원이 적용됩니다. 결국 미등록자는 가산세 이외에도 각종 공제에서도 차등 적용하게 됩니다.

국토교통부에 따르면 2019.4월 현재까지 등록된 주택임대사업자는 총 42만4천명으로 139만 9천채가 임대주택으로 지방자치단체에 등록되어 있다고 합니다. 그러나 실제 대상자는 어느 정도인지 파악하기도 어려울 정도로 많을 것입니다.

주택임대사업자로 사업자 등록하는 이유는 지방세에서 취득세와 재산세를 감면받고 국세에서는 종합부동산세와 양도소득세를 감면받은 것이 가장 큰 이유입니다.

주택임대사업자 등록을 정부에서 추진하는 가장 큰 이유 안정적인 주택공급과 월세 등 주택 임대료의 안정을 유지하기 위해서입니다. 그런데 이번에 ‘소득 있는 곳에 과세 있다’는 논리로 사업자등록을 받고 본격적으로 미등록 가산세와 함께 포착되는 대로 무차별하게 과세를 하게 된다면 결국을 세금을 매기기 위한 방편이라는 인식을 주어 큰 조세저항을 가져올 수도 있을 것입니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업

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