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[Q&A] 합산배제 및 과세특례 주요 신고 Q&A

세정일보l승인2019.09.16 12:00:06

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① 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

□ 올해 종합부동산세 고지서는 11월 20일~22일에 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 16일(15일 휴일)까지임.
 

② 종합부동산세 합산배제 신고란?

□ 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 과세제외 요건을 충족하는 주택1) 및 토지2) 명세를 관할세무서에 신고하는 것임.
1)임대주택 및 사원용 주택 등(기숙사,미분양 주택,대물변제 주택 포함)
2)주택 건설 사업자가 주택을 건설하기위해 취득한 토지
○ 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 주소지[본점] 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 전자신고할 수 있음.
 

③ 종합부동산세 과세특례 신고란?

□ 개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단등의 명의로 통합 등기한 경우, 실질적 소유자인 개별단체를 신고함으로써 개별단체 기준으로 납세의무를 부담하게 되는 것임.
 

④ 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 어떤 혜택이 있는지?

□ 합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됨.
□ 과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되어 정확한 세액을 부과 받을 수 있으며 개별단체는 별도의 신고 없이도 부과고지를 받을 수 있음.
 

⑤ 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 신고해야 하는지?

□ 기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간내에 물건 변동내역(추가․제외․정정)을 반영하여 합산배제 신고를 하면 됨.
○ 신고한 내용에 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없음.
○ 다만, 합산배제가 적용되는 임대주택이 ’19. 2. 12. 이후 임대보증금·임대료의 연 증가율이 5%를 초과하여 임대차 계약을 갱신한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 하여야 함.
 

⑥ 합산배제 및 과세특례 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

□ 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택1) 및 토지2)에 대하여는 경감받은 세액과 이자상당가산액3)을 포함하여 추가로 신고․납부해야 함.
1)중도매각 등으로 의무임대기간을 충족하지 못한 임대주택 등
2)취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못한 주택신축용 토지
3)납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산
 

⑦ 조정대상지역 판단 기준은?

□ 납세의무성립일 ’19. 6. 1.일 기준으로 조정대상지역을 판단함.
 * 사례) 부산시 기장군, 부산진구, 남구, 연제구는 ’18. 12. 31.일 조정대상지역에서 해제되었기 때문에 주택 취득일자와 상관없이 ’19. 6. 1.기준으로 합산배제 임대주택 요건을 갖추면 합산배제 가능함.
 

⑧ ’18. 9. 14.일 이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 9. 13.일 이전에 한 경우에도 합산배제 적용이 안되는지?

□ ’18. 9. 13.일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용됨.
○ 또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라짐.
* 사례) 수원 팔달, 용인 수지, 기흥은 ’18. 12. 31. 조정대상지역으로 지정되었기 때문에 ’18. 12. 31.일 이전에 주택 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후(’19. 1. 1.)에 취득·계약한 분은 합산배제 적용안됨.
⇒ 단, 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로운 임대주택을 취득한 것으로 가정


⑨ 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?

□ ’19. 2. 12. 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며,
○ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우에는 그동안 경감 받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부하여야함.
 

⑩ 신탁재산에 대한 합산배제 신고 및 적용은 어떻게 하는지?

□ 합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 하는 것임.
 

⑪ 합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하는지?

□ 합산배제 주택은 「임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서」, 토지는 「주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서」, 향교 및 종교재단은 「종합부동산세 과세특례 신고서(향교재단․종교단체용, 개별단체용)」를 작성하여 제출해야 함.
○ 홈택스(www.hometax.go.kr)*를 이용하면 합산배제 신고 가능한 보유물건 명세를 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며, 미리채움 서비스를 통해 쉽게 전자신고할 수 있음.
*경로: 인증서 로그인≫ 신고/납부≫ 일반신고≫ 종합부동산세 합산배제신고
 

⑫ 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

□ 종합부동산세 과세기준일(6.1.)현재 주택을 임대하고 있는자는 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대사업자 등록(시․군․구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을 각각 완료하여야 종합부동산세 합산배제 적용을 받을 수 있음.
 

⑬ 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대기간에 포함되는지?

□ 임대기간은 임대사업자로 등록한 이후의 임대한 기간을 뜻하며,
○ 임대사업자로 등록하기 이전에 주택을 임대하였다고 하더라도 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않음.
 

⑭ 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

□ 주소지 관할 시․군․구청에서 본인이 소유한 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됨.

※주택임대 사업자등록 신청 간소화 서비스
〈’18. 4. 2. 시행〉
○ 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, 신청서에 ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 따로 방문할 필요 없이 기관간 연계하여 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리를 해주는 서비스(개인만 해당, 법인·단체는 별도 신청)
 

⑮ 조정대상지역 지정현황은? (’19. 6. 1.현재)


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