시·군·구에 등록하는 임대사업자는 등록에 따른 혜택을 주고 의무를 부여한 후 의무 불이행에 따른 과태료를 부과하지만, 이제 6백만 가구에 가까운 전·월세 임대인이 세무서에 사업자등록을 해야 하고 미등록 시에는 징벌적 가산세를 부과하게 되어 이에 따른 수많은 조세 저항과 불만을 고스란히 집행기관인 국세청이 떠안게 되었습니다.     

한국감정원이 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 전·월세 임대주택을 분석한 결과 2018년 8월 기준 임대용으로 추정되는 주택 673만 가구 가운데 확정일자 등의 정보를 통해 임대현황을 알 수 있는 주택은 총 153만 가구로 전체의 22.8%에 그쳤다고 합니다. 

현재 부동산매매계약은 2006년에 도입된 부동산거래신고제도에 따라 대부분 중개사사무실에서 실거래 정보를 반드시 관할 시·군·구에 신고하는데 임대차(전월세)신고 의무화를 골자로 하는 부동산거래신고 등에 관한 법률이 올해 말 국회를 통과한다면 빠르면 2021년부터는 전·월세임대 거래신고 의무도 전면 실시될 가능성이 커지고 있습니다.

소득세법에서는 선제적으로 2019년 귀속부터 주택임대소득을 전면과세하고 2020년부터는 사업자 미등록 가산세를 부과하게 됩니다.

국세청은 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 2019년 귀속부터 소득세가 과세함에 따라 월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상자는 2019년 귀속 주택임대소득에 대한 소득세를 2020. 6. 1.까지 신고하여야 합니다.

연간 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있으며 분리과세를 선택하여 신고할 경우 세무서와 시군구청에 주택임대업을 모두 등록하면 필요경비율 60% 적용과 기본공제 4백만 원 혜택이 있습니다.

다만 주거 전용 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않습니다. 그렇지만 평수로 계산해보면 12평 내외의 작은 면적의 호실만 제외됩니다.

간주임대료 역시 2주택을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원 미만인 경우 수입금액에 제외하기 때문에 수도권 등 주요 도시의 국민주택 규모의 아파트는 대부분 사업자등록 대상이 될 것입니다.

더욱이 가산세 규정을 보면 2020년부터 주택임대소득자가 사업자등록을 하지 않는 경우 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 부과하는데 주택임대 수입금액이 있는 경우 산출세액이 없어도 사업자 미등록 가산세를 부과하여 규모를 떠나서 등록 조건과 규모에 해당하면  무조건 사업자 등록을 하여야 합니다.

세금보다 더 큰 부담은 건강보험료로 직장가입자의 배우자 및 직계존비속 등으로 직장가입자에게 주로 생계를 유지하는 사람으로 소득이 없는 자는 지금까지 피부양자로 부담이 없었지만, 이제 주택임대 소득금액이 발생하면 산출세액이 없더라도 사업자등록이 있으면서 사업소득 금액이 1원이라도 발생하는 경우나 사업자등록이 없으면서 사업소득 금액이 연 500만 원을 초과하면 피부양자 자격을 박탈하게 되므로 일시적으로 경감 규정이 있겠지만 몇백만 명의 새로운 지역가입자가 나오게 되고 새로운 소득세와 준조세 의료보험료 부담을 고스란히 떠안게 될 것입니다.   

이렇게 서민 생활과 밀접하고 국민 경제활동에 민감한 주택임대 사업자등록에 대하여 정확히 추정할 수도 없는 수백만 명에 가까운 사업자등록 신청과 세원관리를 하게 되는 국세청은 국민의 소리 없는 온갖 불만과 조세저항을 고스란히 떠안게 될 것 같아 안타깝습니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업