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[Q&A] 주택임대소득 자주 묻는 질문과 사례

세정일보l승인2020.01.15 12:01:13

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※ 주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세, ’14~ʼ18년에는 총수입금액 2천만 원 초과에 대해서만 과세하였으나, ’19년 귀속(’20년 신고)부터는 상가임대업 등 다른 업종과 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 소득세가 과세됩니다. 주택임대소득 과세취지, 과세대상 등 전반적인 사항들에 대해 국민들이 알기 쉽도록 Q&A형식으로 작성하였으니 주택임대소득 성실신고에 도움이 되길 바랍니다.

□ 과세배경

(질문1) 왜 올해부터 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 소득세를 과세하는지?

○ 주택임대소득은 소득세 과세대상 사업소득에 해당되며, 2013년 이전에도 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자에 대해 과세가 되었습니다.

- 다만, 일시적인 임대시장 수급불일치 해소를 위해 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득을 ʼ14년~ʼ18년 귀속동안만 비과세한 것입니다.

○ 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙을 위해 총수입금액 2천만 원 이하에 대해서도 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)분부터 소득세가 과세됩니다.

- 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득을 ʼ14년~ʼ18년 귀속만 한시적으로 비과세하기로 예정했던 대로 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)부터 예전(ʼ13년 귀속 이전)과 같이 과세되는 것으로 올해부터 새로 과세되는 것은 아닙니다.

- 다만, 기준시가 9억 원 이하 1주택 보유자와 전세금만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세가 적용됩니다.


□ 과세기준

(질문2) 주택임대소득 과세대상은?

○ 주택임대소득 과세대상은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 주택 수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우로 구체적 기준은 다음과 같습니다.

- 보유 주택 수별
❶ (1주택)기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)
❷ (2주택)월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함.)
❸ (3주택 이상)월세 수입이 있는 경우 또는 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 경우
* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

- 임대유형별
❶ (월  세)기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자
❷ (보증금) 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자
* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외


(질문3) 주택임대소득이 과세되지 않는 유형은?

○ 주택을 임대하고 있어도 아래 유형에 해당 될 경우에는 주택임대소득에 대한 소득세가 과세되지 않습니다.
- 보유 주택 수별
❶ (1주택) 기준시가가 9억 원 이하인 국내소재 주택이거나 월세 수입이 없는 경우
❷ (2주택) 월세 수입이 없는 경우
❸ (3주택 이상) 월세 수입이 없으면서 보증금* 합계가 3억 원 이하인 경우
* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외
- 임대유형별

❶ (월  세) 기준시가가 9억 원 이하인 국내소재 1주택 보유자
❷ (보증금) 2주택 이하 보유자, 보증금* 합계가 3억 원 이하인 3주택 이상 보유자
* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외


(질문4) 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지, 임대주택 수인지?

○ 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단합니다.


(질문5) 미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

○ 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로

- 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않습니다.

- 다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됩니다.


(질문6) 부부 합산하여 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

○ ʼ21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 ʼ19년 귀속(ʼ20년 신고)은 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않습니다.

- 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됩니다.


(질문7) 이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?

○ 과세기간 중에 2주택 보유기간의 월세 임대수입은 소득세가 과세됩니다.


(질문8) 부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?

○ 이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세됩니다.


(질문9) 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?

○ 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됩니다.

- 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다.


(질문10) 기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

○ 과세기간 종료일(‘19.12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.


(질문11) 농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

○ 주택임대소득 과세대상 판단 시 농가주택도 주택 수에 포함되어 월세에 대해 과세됩니다.

(질문12) 다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?

○ 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 대상입니다.


(질문13) 甲과 乙이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)

○ 공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산합니다.

- 따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 甲과 乙 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 甲으로 정하기로 합의한 경우 甲은 1채, 乙은 0채, 임대수입의 귀속자를 乙로 정하기로 합의한 경우 甲은 0채, 乙은 1채입니다.


(질문14) 본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음.)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?

○ 공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로

- 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야 합니다.


(질문15) 주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?

○ 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분만 주택으로 봅니다.

- 주택의 면적은 고가주택 및 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하) 등의 판단 시 적용됩니다.

(질문16) 2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

○ 부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.

- 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.


(질문17) 주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야하는지?

○ 보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당한다 하더라도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있습니다.(‘19년 귀속 기준)

- 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 수입금액이 1천만 원(월 임대료 833천 원 가량) 이하이면 납부할 세금이 없으며,

- 세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록하였거나 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 4백만 원(월 임대료 333천 원 가량) 이하인 경우에는 납부할 세금이 없습니다.

□ 주택임대 수입금액


(질문18) 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

○ 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ19년 귀속 2.1%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주합니다.

- 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 ʼ21년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세합니다.


(질문19) ʼ19년 귀속 소득세 신고 시 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택)은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 보유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

○ 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외하며, 비소형 주택이 3채 이상으로 간주임대료 과세대상자 해당하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다.

- 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야 합니다.


(질문20) 공동 보유주택의 간주임대료 계산방법은?

○ 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제합니다.


(질문21) 선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?

○ 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 합니다.

► 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)
* 월수: ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

□ 주택임대 사업자등록


(질문22) 주택임대소득자도 사업자등록을 하여야 하는지, 사업자등록을 하지 않을 경우 불이익은?

○ 주택임대소득자도 사업소득자로 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, ʼ20년 귀속부터 사업자미등록 가산세가 부과됩니다.

- 임대사업 시작일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록 신청을 하지 않을 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 부담하여야 합니다.(지방자치단체 미등록은 가산세 없음.)

- ʼ19년 이전에 임대사업을 시작하고 ʼ20년에도 계속하는 경우에는 ʼ20.1.21.까지 사업자등록을 신청하면 가산세를 부담하지 않습니다.


(질문23) 주택임대사업자의 사업자등록 방법은?

① 지방자치단체와 세무서에 함께 신청 ➜ 렌트홈(www.renthome.go.kr) 또는 지방자치단체 방문

② 세무서에만 신청 ➜ 홈택스(www.hometax.go.kr), 손택스(홈택스 모바일 앱) 또는 세무서 방문
* 방문 신청하는 경우에는 신분증과 임대차계약서를 지참하여 주십시오.


(질문24) 비과세 대상인 9억 원 이하 1개 주택을 보유하고 있거나, 보증금만 있는 2개 주택을 보유하고 있는 경우에도 사업자등록을 하지 않으면 가산세 대상인지?

○ 비과세 소득만 있거나, 월세 임대수입이 없는 2개의 주택만 보유하고 있는 경우에는 수입금액이 없으며, 사업자미등록 가산세는 수입금액의 0.2%를 부과하므로 미등록 가산세가 없습니다.
□ 사업장 현황신고


(질문25) 주택임대사업자도 사업장 현황신고를 해야 하는지?

○ 주택임대업은 부가가치세가 면세되므로 주택임대업을 하는 개인사업자는 2월 10일까지 사업장 현황신고를 해야 합니다.

- 사업장 현황신고를 하여야 5월 종합소득세 신고 시 국세청이 제공하는 간편신고 서비스를 제공 받아 편리하게 소득세 신고를 할 수 있습니다.


(질문26) 올해 사업장 현황신고 안내문을 받은 사람은 모두 신고를 하여야 하는지?

○ 이번 신고안내문은 국세청에서 전년도 인별 보유 주택 수를 자체분석해서 파악한 주택임대사업자에게 발송하는 것으로 정확하지 않을 수 있습니다.

- 안내문을 받았더라도 실제 과세대상에 해당되지 않는 경우에는 사업장 현황신고를 하지 않아도 됩니다.

- 신고안내문을 받지 못한 경우에도 과세대상에 해당되면 사업장 현황신고를 해야 합니다.


(질문27) 주택임대사업자가 사업장 현황신고 시 제출해야 하는 서류는?

○ 사업장 현황신고서와 주택임대사업자 수입금액 검토표를 제출해야 합니다.

- 신고서식과 작성방법은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)*을 참고하십시오.
* 국세청 누리집▸성실신고지원▸사업장 현황신고▸주요서식 작성요령/사례

- 세무서를 방문하지 않고 홈택스(www.hometax.go.kr)*를 통해 간편하게 신고할 수 있습니다.
* 홈택스▸로그인▸신고/납부▸일반신고▸사업장 현황신고

- 부득이 세무서를 방문하여 신고하는 경우 ʼ19년에 임대한 주택의 임대차계약서를 지참하여 방문하여 주십시오.


□ 종합소득세 신고


(질문28) 주택임대소득에 대한 신고방법은?

○ 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다가올 5월 1일부터 6월 1일*까지 ʼ19년 귀속 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다.
* 올해는 5월 31일이 일요일이므로 신고・납부기한은 6월 1일까지 연장되며, 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지임.

- 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세(세율: 6~42%)와 분리과세(세율: 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며,

- 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율: 6~42%)하여 신고해야 합니다.


(질문29) 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?

○ 임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 말씀 드리기 어렵습니다.

- 다만, 올해 5월 소득세 신고 시 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 제공할 예정입니다.


(질문30) 종합소득세 신고는 어떻게 하는지?

○ 세무서를 방문하지 않고도 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 간편하게 신고할 수 있으며, 자세한 신고방법은 5월 소득세 신고 전 안내문 등을 통해 사전 안내할 예정입니다.


(질문31) 소득세 신고를 하지 않거나 적게 신고했을 경우 불이익은?

○ 국세청에서는 소득세 신고 후 축적된 과세인프라를 통합분석*하여 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자를 중심으로 수입금액 검증을 실시하고 있습니다.
* 관련부처의 주택임대차 정보를 종합・연계 분석①국세청(월세 세액공제・현금영수증), ②국토교통부(전월세 확정일자, 임대차계약신고), ③대법원(전월세 확정일자, 전세권・임차권 등기)

- 또한, 수입금액 검증과정에서 탈루사실이 명백하고 탈루규모가 큰 것으로 확인되면 세무조사로 전환하는 등 불성실한 납세자에 대해서는 엄정대응하고 있습니다.

- 소득세를 신고・납부하지 않거나 과소신고・납부한 것으로 확인되면 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.


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