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[부동산경매와 세금] 대항력 있는 최선순위 임차보증금과 세금

이한우 세무사l승인2020.02.03 08:44:54

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A는 2018년 6월에 B법인이 소유하고 있는 C빌라에 4억원의 전세계약을 체결하고 입주하였다. C빌라에 입주함과 동시에 구청에 전입신고를 완료하였다. 전세계약을 체결하는 시점에 C빌라에는 근저당권 1건이 설정되어 있는 상태였다. A는 전세계약금을 지급하면서 C빌라에 설정되어 있던 근저당권을 말소한 후에 전세계약을 체결하였다.

B법인은 법인세와 부가가치세를 체납하였는데, 세무서에서 C빌라를 2018년 11월에 압류한 후에 2019년 10월에 강제경매를 진행하였다. 법인세와 부가가치세 체납금액은 2억원이고 C빌라에 대한 강제경매에서 D가 5억원에 낙찰 받았다. 낙찰금액 5원에서 법인세 등의 체납금액 2억원은 우선적으로 세무서에 배당되었다. 결국 A가 배당받을 수 있는 금액은 3억원인데, A는 전세보증금 4억원 중에서 배당으로 지급받지 못한 1억원을 낙찰자 D에게 청구할 수 있는가? 결론적으로 얘기하면 A는 D에게 1억원을 청구할 있다.

주택임차인이 주택에 입주하고 주민등록 또는 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생하여, 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고, 또 임대기간이 만료되더라도 임차보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있다.

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기는데 이를 “대항력”이라 한다.

이러한 대항력이 말소기준권리보다 빠르고 임차인이 경락된 주택에서 임차보증금에 대한 배당을 받지 못한 경우에는 낙찰자가 인수해야 한다. 즉, 임차인이 경락대금에서 배당받지 못한 임차보증금에 대해서는 추후에 낙찰자가 부담하여야 한다. 이를 실무적으로「인수하는 임차보증금」또는「대항력 있는 최선순위 임차보증금」등 다양한 용어로 사용되고 있다. 인수하는 임차보증금은 임차인이 추후에 경락인에게 임차 보증금의 반환을 청구하면 임차인에게 지급하여야 한다.

A는 2018년 6월에 C빌라에 설정되어 있던 근저당권을 말소하였기 때문에 말소기준권리는 세무서의 압류일자인 2018년 11월이다. 또한 C빌라에 입주함과 동시에 전입신고를 완료하였기 때문에 대항력도 갖추게 되었다. A의 대항력(2018년 6월)이 말소기준권리(2018년 11월)보다 빠르기 때문에 A가 배당받지 못한 1억원의 보증금은 C빌라를 낙찰 받은 D가 A에게 지급하여야 한다.

D는 A의 대항력 있는 최선순위 임차보증금에 대한 권리분석을 제대로 하지 않아 경락금액 5억원에 인수하는 임차보증금 1억원을 더한 6억원에 C빌라를 취득한 것이다. 경매를 하는 목적은 시세보다 저렴한 목적으로 주택을 취득하기 위함인데, 오히려 경매로 주택을 취득하면서 잘못된 권리분석으로 인해 시세 보다 더 비싸게 주고 주택을 취득한 것이다.

경매로 부동산을 취득하는 경우에는 사실상의 취득가격으로 취득세를 신고․납부야야 하는데, 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다. 인수하는 임차보증금은 경매로 부동산을 취득하기 위하여 실질적으로 소요된 비용으로써 취득세 과세표준에 포함된다.

인수하는 임차보증금은 부동산을 경매로 취득하면서 지급하는 비용에 해당되기 때문에 낙찰대금과 합산하여 취득세를 신고․납부하여야 한다. 주택을 경매로 취득하면서 임차인에게 반환하여야 하는 임차보증금에 대해서 취득세가 과세 된다는 사실을 인지하지 못하였거나 또는 고의로 누락하고 낙찰대금에 대해서만 취득세를 신고․납부하면 추후에 취득세를 추징당하게 된다. 이 경우에는 부담하지 않아도 될 가산세까지 부담하게 된다.

그렇다면 과세관청(시․군․구청)은 낙찰자가 임차보증금을 인수하는지 여부를 어떻게 알 수 있을까? 우선 세무조사를 나가서 알 수도 있고, 경매 사이트(굿옥션 또는 지지옥션 등)에서 선순위 임차인에 대한 경매 현황을 뽑아서 법원으로부터 배당신청서나 배당표를 제출 받아서 알 수도 있다. 요즘은 경매 사이트 정보가 워낙 잘 돼 있어서 선순위 임차인에 대한 정보를 추출하는데 별 어려움은 없다. 실제로 부천시청에서는 선순위 임차보증금에 대한 취득세 신고 누락에 대해 일제 조사를 통해 과세한 사례가 있다.

위 사례에서 D의 취득세 과세표준은 낙찰금액 5억원이 아니라 인수하는 보증금 1억원을 합한 6억원이다. D는 시세보다 1억원을 더 주고 C빌라를 취득한 것도 억울한데, 취득세도 추가로 더 부담하여야 한다. 이러한 억울한 일을 당하지 않기 위해서는 대항력 있는 최선순위 임차보증금에 대한 권리분석을 통해 인수하는 임차보증금을 고려하여 경매에 입찰하였어야 한다. 취득가액에 포함하여 취득세를 부담한 대항력 있는 최선순위 임차보증금은 추후 C빌라를 양도하는 시점에서는 필요경비로 인정받을 수 있다.

[이한우 세무사 프로필]

△ 세무법인 화우 세무사
△ 국민대학교 대학원 법학박사
△ 국민대학교 법학과 겸임교수
△ 영진사이버 대학교 부동산학과 부동산세법 외래 강사
△ 부천시청 외부 전문 감사관
△ 국세청 국세상담센터 운영심의회 심의위원
△ 한국세무사회 기업회계자격시험 출제 위원


이한우 세무사  (sejungilbo)

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