비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 환금성이 없어 시가를 알 수 없습니다. 그렇다고 소급 감정해도 시가와 맞지 않습니다. 매매사례 적용기준과 같이 사전 기준 공개가 없다면 과세 편의적으로 임의로 소급감정하게 되면 납세자는 법적 예측성과 안정성이 없고 종사 직원도 감사에 수시 지적될 수 있는 불편한 것이 소급감정 평가제도입니다.

소급감정에 대한 법원 판례에 따르면 ‘상속재산의 가액평가 방법을 규정한 '시가'란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고 볼 수 없다’라고 되어 있습니다.

지금까지 평가 기간 외 소급감정은 납세자가 주장하고 과세관청이 부인하면 불복과정을 거쳐서 국가 패소로 결정돼야 인정하는 것이 일반적인 관행이었습니다.

특정계층을 대상으로 한 꼬마빌딩뿐만 아니라 국세청장이 고시하지 않는 비거주 건물은 비교 대상 물건도 없고 거래도 빈번하지 않아 매매사례 가액을 확인하기 어렵고, 임대용 건물 경매사건 경우에도 세입자 등의 민원이 예상되는 경우에는 감정가보다 여러 차례 유찰되어 낮게 낙찰되는 경우도 흔합니다.

올해부터는 평가 기간 후에 발생한 매매 등 사례가액의 시가 인정 절차를 만들어 상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 신고기한부터 6개월 법정 결정기한까지 감정가액도 시가로 과세할 수 있습니다.

국세청은 상속·증여세는 시가 평가가 원칙이나, 비주거용 부동산은 시가 대비 저평가되어 일어나는 형평성 논란으로 인해 불공정한 평가 관행을 개선하고, 과세 형평성을 제고하겠다면서 감정평가 사업을 시행하겠다고 합니다.

그런데 꼭 비주거용 부동산만 시가를 반영하지 못할까요. 개별공시지가와 개별주택가격 역시 시가를 반영하지 못하기에 종합부동산세의 경우에는 공정시장가액비율을 적용하는 등 보충적 평가 방법의 한계는 부동산이라면 다 있습니다.

국세청은 구체적으로 감정평가 대상이 되는 ‘고가 부동산의 금액 기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 기준’을 묻는 말에 구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있어 공개하기 어려움을 양해하여 달라고 합니다.

일반적인 상거래와 달리 부동산은 그 거래물건과 금액 등 내용이 공시되어 있고 사후 언제든 확인 가능한데 사전에 안다면 어떻게 악용한다는 이야기일까요? 그리고 임의로 국세청에서 공개하지 않은 기준이라면 세무조사와 달리 오히려 과세관청의 주관적인 판단에서 세수에 따라 대상자를 마음대로 늘릴 수 있고 이번 꼬마빌딩이라는 표현처럼 일부 지역과 계층 그리고 특정인에게만 과세하겠다는 것입니다.

국세청은 감사원 감사에서 세무조사 선정 기준과 비슷하게 임의로 책정되어 누락된 대상자가 많다는 지적을 받거나, 그 기준을 제대로 적용하지 못한 직원은 부실 결정 책임을 물어 큰 징계를 받을 수도 있습니다.

차라리 과세관청의 주장대로 감정평가를 활성화한다면 먼저 일정한 유형과 규모에 대하여는 사전에 고시하여 감정평가를 신고하도록 권장하고, 그래도 토지 공시지가와 건물 기준시가 평가로 저평가된 것이 확실하다면 소급 감정하는 것이 납세자의 불안감을 해소 할 수 있는 것입니다.

지금 국민은 세무조사 선정기준도 밝히라고 요구하고 있습니다. 그런데 과세관청에서 과세 실익이 있는 경우에만 평가 기간을 넘어 최장 15개월까지 소급 감정 평가하겠다는 이번 제도는 ‘누군 하고! 누군 안 하고!’라고 따지는 납세자와 과세 편의적으로 특정 지역·계층과 특정인만 골라 평가하는 과세 관청과의 마찰이 예상됩니다. 자칫 더 큰 국세행정의 신뢰를 잃을 수 있음을 유념했으면 합니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업