12일 오후 부동산에 대한 정부의 단속과 세무조사의 두려움에 부동산소유자들이 코로나 19 공포에도 불구하고, 50여 명의 고객이 필자의 올바른 부동산 세무조사 준비법에 대한 강의에 참석하였습니다.     

필자는 올바른 세무조사를 준비하는 방법은 국세청은 각종 등기·등록자료, 신고 소득금액, 금융자료를 모두 갖고 있기때문에 자금 원천과 재산 취득의 흐름에 대하여 탈세로 오해받지 않게 명백하게 준비하여 조사 기간에 최선을 다하여 소명하고 성실하게 조사받으면 걱정할 것이 없다고 하였습니다.

그러나 대부분 고객은 세무조사 경험이 없기 때문에 지방자치단체에 제출하는 자금출처 소명부터 세무서의 자금 출처 증여추정 배제 규정에 의한 소명도 세무조사로 인식하고 있었습니다.   

광의의 세무조사로 인식하는 것은 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 제출하는 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 

계획서에는 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고 명세 조사 및 관련 세법에 따른 자료로 활용된다는 것이 명시되어 있고, 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는 과태료가 부과된다는 것을 예고하여 사전 세무조사 자료 제출로 알고 있습니다.

그 내용을 보면 자기 자금 란에는 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 부동산 처분대금, 증여·상속자금, 현금 등을 쓰고 차입금 란에는 금융기관 대출액, 주택담보대출 포함 여부, 기존 주택보유 여부, 임대보증금, 사채와 그밖에 차입을 쓰고 증명서류를 같이 제출하게 되어 있는데 최근에는 구체적인 자료를 제출 못 하면 세무조사 대상으로 통지한다고 추가 자료 제출이나 보정 요구를 받고 있습니다.  

더 나아가 일부 지방자치단체는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조(신고 내용의 조사 등) 제1항 제4호에 의거 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 예금 외의 다른 용도로 지출한 경우 이를 증명할 수 있는 자료까지 요구하여 매수자뿐만 아니라 매도인까지 용도와 사용처를 제출하여 세무조사받을 때 제출하는 서류와 다를 것이 없습니다.

그리고 부동산 대책을 주관하는 국토교통부와 국세청에서는 투기지역으로 지정된 조정지역 내 9억 원 이상 고가주택에 대하여는 자금 원천에 대한 전수 세무조사하겠다고 계속 공언하여 그 두려움이 가중되고 있습니다.

최근 국세청은 작년 10월 과시적 호화·사치 고소득 탈세자에 대한 세무조사, 11월 고가아파트 취득자·고액 전세 세입자에 대한 자금출처조사, 12월 고가취득자 등 자금출처 세무조사 등 매월 실시하는 고액 부동산 거래자에 대한 세무조사는 신종·호황 업종과 같이 불성실 협의 업종의 담세력 있는 납세자는 물론 호화·사치 생활자 등 과시적 생활자까지 임의적인 잣대로 조사 선정하여 누구든 세무조사 대상이 될 수 있다고 두려워하고 있습니다.  

한편 국토교통부는 실가에 맞게 전국 표준 공시지가를 6.33% 올리고 그중 서울은 7.89% 올렸습니다. 고가 부동산 보유자는 공시지가 실가 반영 여부가 중요한 것이 아니라 과거 적정한 세 부담이라고 생각했던 종합부동산세, 재산세 등 보유세와 이와 연동되는 4대 보험료 인상 폭이 세율은 그대로 상태에서 수년에 걸쳐 과세표준만 수직적으로 상승하여 결국 조세 정의 실현 목적의 세무조사와 싸잡아 조금이라도 담세력 있는 자에게 안정적인 재정확보 목적으로 무차별적인 세금을 징수한다는 생각이 든다고 합니다.

상속･증여세 과세 형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 경우에도 비거주용 부동산은 시가 대비 저평가되어 불공정한 평가 관행을 개선하고, 과세 형평성을 높이기 위한 사업이지만, 그 대상과 기준이 사전 공개되지 않아 상속세는 최장 15개월 증여세는 최장 9개월까지 과세관청의 편의에 따라 불평등하면서 불확실한 세무조사를 기다릴 수밖에 없게 되었습니다.

이처럼 최근 정부의 부동산 안정화 대책으로 인하여 신고 대리 과실에 의한 책임 문제로 수임을 포기하는 ‘양포세무사’도 나오고, 과세관청의 임의적인 잣대로 전수에 가까운 세무조사를 예고하고 있고, 소급 감정까지 받게 되는 상황에서 침체한 경기에 더불어 상반기는 코로나 19에 따른 경기불황이 예상되어 담세력 있는 사업자와 납세자는 성실신고 여부와 상관없이 하반기에는 누구라도 세무조사를 받게 될까 봐 코로나 19보다 더 두려워하고 있었습니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업