문재인 정부들어 의욕적으로 추진한 1가구 2주택자가 월세로 주택임대사업을 할 경우 연간 2000만원 이하 소득에 대해서도 과세토록 하는 과세제도가 올해부터 본격 시행되었지만 사업자등록 신고율 저조로 과세당국을 곤혹스럽게 하고 있다.

사업자등록을 하면 소득이 노출되고, 건강보험료를 부담해야 하는 등 요인으로 인해 사업자등록을 꺼리고 있는 것이다. 여기에 사업자등록을 하지 않을 경우 낮은 가산세(0.2%)도 신고를 기피하는 요인이 되고 있다.

하지만 오는 5월 종합소득세를 신고하는 과정에서 지자체 등 교차자료를 통해 소득이 드러나기 때문에 자칫 세제상 불이익을 받을 수 있다고 세무사들은 조언하고 있다.

임성균 세무사(세무법인 다솔 회장)는 최근 지인이 2020년 1월21일까지 임대사업자 등록을 하라는 안내를 세무서로부터 받았는데 깜박 잊고서 하지 못해 상담을 받으러 왔다는 사례를 소개했다.

전세 보증금 6억원에 임대료 월 90만원 받아 연간 임대료를 1080만원 올리는 경우였다.

임 세무사는 “이 경우 임대개시일 1월1일부터 적용해 수임금액의 0.2% 가산세 부과를 받게 된다”면서 “2월말에 사업자등록을 한다면 2개월 임대료 0.2% 3600원의 가산세를 물게 된다”고 전했다.

임 세무사는 “우리나라 전월세 형태로 임대에 사용되는 주택 수가 약 600만채로 추정되고 있으며, 현재 동록임대사업자는 47만명, 등록 임대주택은 약 150만채로 아직 등록되지 않은 주택이 많은 실정”면서 “베이붐세대로 노후대책으로 주택임대사업에 뛰어들고 있고, 젊은 세대들에게 주택에 대한 개념이 소유에서 거주로 바뀌는 추세에 있어 주택임대사업은 하나의 산업으로 자리 잡는 추세에 있다”고 밝혔다.

그는 이어 “2019년부터 과세로 전환되어 오는 5월 종합소득세 신고 때 전년도 임대소득 금액을 신고 납부해야 하며 2000만원이 넘을 경우 전체 금액에 종합과세되고, 2000만원 이하일 경우 15.4%(지방세 포함) 세율로 분리과세를 선택할 수 있다”고 덧붙였다.

그러면서 “과거에는 주택임대사업자 등록을 하지 않는 경우가 대부분이었으나 주택임대사업자 등록을 하면 의무임대기간을 준수해야 하고, 임대소득에 대한 종합소득세가 늘어나며 건강보험료 부담이 늘어난다는 점 때문에 등록을 꺼렸으나 최근에는 월세 세액공제를 신청하는 근로자가 늘어나 월세 소득이 크로스 체크되고 있고, 국토부와 지자체, 국세청 등 정보교류로 과세인프라가 갖춰지면서 임대소득을 숨기기 어려워지고 있다”고 분석했다.

또한 “사업자등록을 하면 소득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세 및 취득세 등 다양한 세금혜택을 받을 수 있고, 주택 크기 및 임대기간에 따라 취득세 면제 또는 50% 감면, 소득세 30% 또는 75% 감면, 재산세 25%와 50% 또는 100% 감면된다”면서 “종합부동산세도 공시가격 6억원 이하 주택은 합산배제하며 매도할 때 내는 양도소득세도 일정규모 이하 주택이라면 감면 받을 수 있을 뿐만 아니라 연 2000만원 이하 분리과세 대상자는 임대의무기간에 건강보험료 4년 임대시 40%, 8년 임대시 80%까지 감면 받을 수 있다”고 전했다.

특히 “세무서와 지자체에 모두 사업자등록을 하면 필요경비 60%를 적용받고 기본공제 400만원을 해준다”면서 “이를 과세표준으로 15.4%를 공해 소득세를 산출하고 임대소득 1000만원 이하는 세금을 내지 않아도 된다”고 설명했다.

그러나 임 세무사는 “세무서와 지자체 모두 등록을 하지 않을 경우 기본공제 200만원에 필요경비 50%를 적용 받기에 임대사업을 계속 하려면 지자체와 세무서에 사업자등록을 해 정상적으로 세금을 내면서 절세할 수 있는 길이 바람직하다”고 지적했다.