6월 1일 종합부동산세 과세기준일이 다가옴에 따라 다주택자는 부동산 처분도 용이하지 않은 상태에서 증여, 부동산 신탁, 부동산 법인 설립까지 다양한 종합부동산세 절세 방법이 시중에 난무하고 있습니다.

종합부동산세는 6월 1일 현재 재산 소유자 중 인별 합산 공시가격이 주택은 6억 원(1세대 1주택자는 9억 원) 이상인 경우 과세합니다.  

올해 서울 공동주택 공시가격이 14% 이상 인상으로 예고되자 공시가격을 낮춰달라는 민원이 2만5327건으로 지난해보다 배로 늘었지만, 대부분 원안대로 결정되었고 그중 종합부동산세 과세대상인 9억 원 이상 공동주택의 공시가격 상승률은 21.12%로 9억 원 미만 상승률 1.96%에 비해 열 배 이상 높아 올 12월 종합부동산세 폭탄을 예고하고 있습니다.

종합부동산세 세금 폭탄을 줄이는 방법은 인별 합산 대상 주택 수를 줄이는 것으로 매매·증여·부동산관리신탁·부동산법인 현물출자 방법이 있습니다. 

정부는 다주택 보유자가 2019.12.17. 이후 양도하는 분부터 보유 기간이 10년 이상인 주택을 2020.6.30.까지 양도하는 경우 양도세 중과를 한시적으로 배제하고 매매를 권하고 있습니다.

그러나 코로나 19 영향으로 지난 3월 매매된 서울 아파트는 총 4376건으로 2월 8284건과 비교하면 절반가량 줄어들었습니다. 위축된 부동산 경기로 호가는 있지만 5월 말까지 처분이 어렵습니다.

매매 다음으로 증여 사례를 보면 서울지역 아파트 증여 거래량은 2017년 7408건에서 2018년 1만5397건으로 2019년에도 1만2514건을 기록하였습니다.

그중 고가주택이 밀집한 강남 3구 일대 증여 건수는 2017년 2041건, 2018년 5183건, 2019년 3130건입니다. 10억 원 이상 증여할 때는 증여 세율이 30% 이상으로 50억 원 이하 종합부동산 세율 1.4%∼1.8%와 차이를 보면 증여 후 20년 이상 되어야 절세효과가 있습니다.

증여 다음으로 부동산 절세 컨설팅 방법으로 권하는 것으로 부동산에 대해 소유권 관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법률. 세무 관리 등 일체를 관리해주는 부동산관리신탁 방법이 있습니다.

부동산관리신탁 재산에 대하여 2014년 행정안전부에서 지방세 체납을 개선할 목적으로 신탁부동산의 납세의무자를 위탁자에서 수탁자로 바꾸면서, 부동산관리신탁으로 수탁자로 명의 변경된 부동산을 위탁자의 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외하면서 보유세 절세방법으로 주목받고 있습니다.

그러나 부동산관리신탁의 수수료는 0.6%~ 1% 정도로 종합부동산세 세율보다는 낮지만, 신탁재산에 대하여는 권리 행사와 담보 설정 등 재산권 행사가 어려워 꺼리고 있습니다.

부동산관리신탁 방법 다음으로 개인 소유 주택을 부동산 법인에 현물 출자하여 양도소득세는 이월과세 받고 취득세는 75% 감면받는 방법도 유행하고 있습니다.

법인의 주택이 되면 개인소유에서 법인 소유 전환까지 양도소득세를 법인 전환 후 5년 내 처분하면 개인이 납부하고 5년 이후에 처분하면 법인이 납부하는 이월과세가 적용됩니다.

법인 소유 전환 이후 양도 차액에 대하여는 양도세가 아닌 법인세를 내게 되어 대출이자, 인건비 등 비용도 공제받을 수 있고 양도소득세율과 법인세율 차이로 인한 절세도 됩니다.

그러나 법인 관리비용이 연간 수백만 원 비용이 발생하고 주요 의사결정에 절차를 거쳐야 하며 결국 개인 임대소득세를 법인세, 근로소득세, 배당소득세로 시기와 소득금액을 분산하여 나누어 내는 것입니다.

절묘한 절세 방법이라 해도 관련 비용을 따져보면 차이가 크게 없는데도 당장 종합부동산세 등 보유세 부담을 피하고자 몸부림치는 납세자를 보면 안타까운 마음도 있습니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업