올해는 2019년 주택임대 수입금액 2천만 원 이하 자도 소득세 신고대상으로 국세청에서는 신고 도움 서비스를 최대한 제공하고 홈택스로 전자신고 하라고 안내하고 있습니다.

그러나 낯선 세무 용어와 실수하기 쉬운 입력 내용이 두렵지만, 세무사를 찾아가면 신고 세액보다 수수료가 많다고 생각되어 무료에 도움 입력이 가능한 세무서를 찾지만 1시간 이상 설명과 안내 시간이 필요해 세무서 직원과 납세자 모두 힘들어하고 있습니다.

주택임대 소득신고 방법은 홈택스의 경우 1. 과세기준 및 과세방법 확인 2. 전자신고 방법 확인 3. 모의계산을 통해 유리한 신고방법 선택 4. 신고서 선택 및 작성하는 순으로 하게 되어 있습니다.

주택임대소득 준비 서류는 임대 사업자등록증과 임대차계약서를 가지고 작성하면 되는데 2주택 이하 자는 세무서에 방문 신고할 수 있지만, 방문 일자가 ①5.13.∼15. ②5.18.∼19. ③ 5.20.∼22.로 지정되어 있고 사전에 감면신청서는 작성하여 지참하여야 합니다.

그리고 3주택 이상 자는 세무서에서 신고서 작성 지원을 할 수 없다고 국세청은 공지하고 있습니다.

신고서 작성에 들어가면 주택 수 계산에서부터 어렵습니다. 1주택자라도 국외 주택의 월세 수입은 과세대상입니다. 국외 주택의 경우 사업장 관할 세무서가 없음으로 사업자등록을 할 수 없어 사업자 미등록 가산세를 부과받거나 필요경비율도 등록자는 수입금액의 60%인데 미등록자에 해당하는 50%를 적용받을 수 있어 자진 수입금액 신고에 대한 혜택이 없습니다.

등록임대주택으로 필요경비 60%를 적용받으려면 세무서와 지방자치단체에 모두 등록하고 임대보증금과 임대료의 연간 증가율이 5%를 넘지 않아야 하는데 계산이 까다롭습니다.

민간임대주택법 규정에 의한 임대료 상한 5%룰은 임대소득세 분야에서 분리 과세 시 필요경비 및 공제금액 차등적용, 소형주택 임대사업자 세액 감면이 적용되고 양도소득세 분야에서는 1세대1주택 비과세 특례, 거주 주택 비과세 특례, 양도소득세 중과배제, 장기임대주택 양도 시 장기보유특별공제 특례, 장기임대주택 양도 시 감면이 적용되고 종합부동산세에서는 임대주택 합산 배제 조항을 적용하는 중요한 룰입니다.

2019.10.24. 이전에 임대주택 등록한 경우에는 최초로 체결한 표준임대차계약서를 기준으로 계산하고, 2019.10.24. 이후 등록한 경우에는 기존임차인이 있는 주택을 임대주택 등록하는 경우 기존임차인과 체결한 임대차계약서상의 임대료를 기준으로 기준임대료로 합니다. 임대등록일도 신청일 기준이 아닌 등록일(민원처리일)로 적용하여서 실수하기 쉬운 조항입니다.

임대개시일도 임대 등록일과 임차인 입주일 중 늦은 날이 원칙이지만, 임대하는 상태에서 나중에 사업자등록을 하는 경우 임대사업자 등록일이 임대개시일이 되고 임대사업자 등록 후 임대를 하는 경우에는 임차인 입주일이 임대개시일이 됩니다.

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면신청서를 작성하다 보면 요건충족 여부 검토 등 장시간 조회하고 확인하는 까다로운 업무입니다.

이처럼 임대사업 소득신고는 일반적인 주택 1~2채 정도는 신고과정이 단순하지만, 주택 수가 많으면 임대 주택의 종류, 규모, 임대차 시기와 계약 관계 판단 등 세무서 직원과 납세자 모두 쉽지 않은 업무입니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업