2주택자 10년 이상 보유 주택 6월말까지 양도‧증여해야 유리
9억원 초과 상가겸용 주택은 2021년까지 양도해야 절세 가능

10년 미만 거주 9억초과 고가주택은 올해안에 양도해야 절세

정부가 올해부터 주택 공시가격을 급격히 인상함에 따라 다주택자들의 종합부동산세 부담이 크게 늘어나게 됐다. 종부세는 또 1가구1주택이라도 공시가격 9억원 이상의 고가주택자도 대상이어서 걱정이 태산이다.

이미 국토교통부는 4월 30일 주택공시가격을 고시했다. 내 주택의 종부세는 얼마나 오를까?

종합부동산 절세전문 황선의 세무사(세무법인 정명 대표)가 일부 특정지역을 표본으로 종합부동산세 예상 가액을 뽑아 정리한 ‘최상의 절세방안’을 세정일보에 보내 왔다.

황 세무사가 분석한 결과 투기지역으로 이슈가 된 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 84.4㎡짜리 아파트의 공시가격은 지난해 11억2000만원에서 15억4500만원으로 공시가격이 4억2500만원(38%)이나 올랐다.

정부는 부동산 투기수요를 억제해 부동산 가격을 안정시키기 위해 2017년 ‘8.2종합부동산대책’에 이어 2018년 ‘9.13부동산대책’ 그리고 2019년12월16일 ‘주택 시장 안정화 방안’을 발표했다. 모두가 2주택 이상 보유자와 고가주택에 대한 단계별 강화정책으로 일관하고 있다.

세금을 줄이는 최상의 방법은 6월 말까지 보유주택을 줄이는 방법인데 집이 팔리지 않을 경우 어떻게 대처하는 것이 좋을지에 대한 차선의 방법도 제시했다.

■ 종합부동산세 얼마나 오를까? 올해 납부 할 종부세 계산해 보기

종합부동산세는 주택 공시가격이 6억원을 초과할 경우 납부하게 된다. 단독명의로 주택이 여러 채 있다면 모든 주택을 합산해 6억원 초과 여부를 계산한다. 다만, 1세대 1주택자는 주택 공시가격이 9억원을 초과하는 경우에 한해 종합부동산세를 납부하게 된다.

종합부동산세를 간편하게 계산해보는 방법으로는 국토교통부 홈페이지( http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm )에서 2020년 주택공시가격을 조회한 다음 세무법인정명(www.jmtax.co.kr) 세무정보 세무자료실 또는 국세청홈페이지(www.nts.go.kr)→ 성실신고지원→ 종합부동산세상세정보→ 세액계산 및 신고안내 동영상에서 ‘종부세 간편계산’을 이용하면 간편계산은 가능하지만 실제 납부할 세액과 차이가 있을 수 있다. 이유는 종합부동산세와 재산세는 신고로 납부하는 게 아니고 국세청과 지자체에서 발부한 고지서로 납부하는 고지납부제도로 산출방식이 상당히 복잡하기 때문이다.

■ 2주택 이상자 양도소득세 중과세와 임대소득 2천만원 이하도 과세대상

2주택 이상자는 그동안 비과세 됐던 2천만원 이하의 주택임대수입에 대해서도 소득세를 납부해야 한다. 세금보다 더 걱정은 건강보험료다.

양도소득세 중과세도 걱정이다. 조정대상지역(서울 전지역 등)에 두 채 이상을 보유하고 있는 경우에는 양도시에 장기보유특별공제도 적용받지 못하고, 세율도 중과세(일반세율+10% or 20%)로 적용된다. 양도소득세 중과를 배제받기 위해 임대사업자로 등록을 하자니 8년 이상 장기임대를 해야 하고 계약갱신을 할 때마다 종전 임대료 대비 5% 이상은 올리면 안 된다. 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 주택수에 포함되면서 노후에 생활비 걱정을 조금이라도 덜어내려고 구입한 오피스텔이 ‘골치덩어리’가 되었다.

■ 6월말까지 양도 또는 증여를 통한 1세대 1주택 만들기

2주택자로서 중과세를 피하는 방법 중 하나는 10년 이상 보유한 주택을 6월말까지 양도하게 되면 양도소득세 중과세를 피할 수 있고, 최고 30%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 중요한 것은 해당 주택의 양도일 현재 보유기간이 10년 이상 되어야 한다는 것과, 6월 말 안에 잔금을 청산하던지 아니면 소유권이전 등기를 해야 한다는 것이다. 6월말까지는 한 달도 남지 않아 발등의 불이다.

임시방편으로 1세대 1주택을 만드는 방법이다.

첫째, 양도‧양수 일이 촉발할 경우 6월말 안에 계약금과 중도금을 먼저 받고 소유권이전 등기를 한 다음 잔금을 전세계약 보증금으로 대체하여 잔금일까지 거주하다가 잔금을 받고 이사를 하면 문제가 없을 것이라고 세무 전문가들은 말한다.

둘째, 자녀에게 증여해서 주택수를 줄이는 방법으로는 임대하고 있는 주택(보유기간이 10년 이상인 주택에 한함)이 있을 경우 해당 임대주택을 6월말까지 자녀에게 ‘부담부증여’를 하는 것이다. 임대보증금을(근저당 설정된 대출금도 가능함) 부담부증여하면 증여에 따른 양도소득세와 증여세를 동시에 절세가 가능하다. 자녀가 결혼을 하였다면 자녀에게만 증여하는 것보다는 자녀의 배우자(며느리나 사위)까지 포함시켜 증여한다면 증여세를 더 많이 줄일 수 있다.

셋째, 배우자에게 증여하는 방법도 고려 해 볼만 하다. 이 방법은 1세대 2주택자에서는 벗어날 수는 없지만 취득가액을 현재수준으로 올리고 5년 후에 양도할 경우 양도소득세를 상당히 줄일 수 있는 방법이다. 종합부동산 또한 인별로 과세표준에서 6억원을 차감하고 과세표준이 높을수록 높은 세율을 적용하기 때문에 배우자에게 증여할 경우 유리하고 상속세 또한 절세의 비법이다.

배우자는 10년이전에 증여사실이 없으면 6억원까지 가능하다. 아파트의 경우 매매사례가액이 존재 할 경우 감정평가를 받지 않고 매매사례가액으로 증여를 하고, 임대보증금이나 은행대출금은 부담부증여로 양도소득세와 증여세를 비교해서 절세를 최대화 할 수 있다.

이같은 방법은 모두 효과적인 절세방법이지만 복잡하고 개인마다 처한 상황이 조금씩 다를 수 있기 때문에 양도나 증여 전에 반드시 세무전문가인 세무사와 정확한 상담 후에 결정해야 한다고 조언했다.

■ 10년 미만 거주 9억원 초과 고가주택은 올해 안에 양도해야 유리

2년 이상 거주한 1세대 1주택이라도 양도가액이 9억원(고가주택)이 넘는 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 한다. 보유기간 보다 거주기간이 짧다면 올해 안에 양도해야 유리하다. 이유는 장기보유특별공제가 올해까지는 보유연수에 따라 8%씩 적용되지만, 내년부터는 보유연수와 거주연수에 따라 차등적용(보유연수×4%, 40%한도 + 거주연수×4%, 40% 한도)되기 때문이다.

9억원 초과 양도차익 = 전체 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × (양도가액 - 9억원)÷양도가액

■ 9억원 초과 상가겸용 주택은 2021년까지 양도해야 유리

1세대 1주택자로서 양도가액이 9억원을 초과하고 주택면적이 상가면적보다 큰 겸용주택을 양도하려면 2021년까지 양도해야 유리하다. 현재는 주택면적이 상가면적보다 크면 상가면적도 주택면적으로 봐 전체면적에 대해 비과세를 적용받을 수 있고 상가면적이 주택면적보다 크거나 같을 때는 주택면적의 양도차익 대해 세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 물론, 주택면적이 클 경우에도 양도가액이 9억원을 초과할 경우에는 양도차익 중 9억원 초과 분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다.

하지만, 2022년 1월1일 양도 분부터는 상가면적과 주택면적에 상관없이 상가면적은 더 이상 주택으로 보지 않아 상가의 양도차익에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다. 이 경우 일반부동산 양도와 동일하게 장기보유특별공제도 최고 30%(10년 이상 보유한 경우)만 적용하기 때문에 주택면적이 상가면적보다 큰 9억원 초과 고가 겸용주택을 양도할 계획이라면 2021년 12월31일 이전에 양도를 해야 절세효과가 크다.

■ 주택 부수토지 5배에서 3배로 축소, 2021년까지 양도해야 유리

현재 수도권 내 도시지역에 소재하는 1세대 1주택은 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)까지 주택의 부수토지로 인정받을 수 있다. 하지만, 2022년 1월1일 이후 양도 분부터는 그 범위가 3배로 축소 적용된다. 따라서, 주택 부수토지가 주택 정착면적의 3배가 넘는 경우에는 2021년 12월31일까지 해당 주택을 양도해야만 양도소득세를 절세할 수 있다.

■ 꼬마빌딩 ‘법정결정기한’ 신설 증여일로부터 9개월(상속 15개월) 이내

공시가격(기준시가)으로 꼬마빌딩을 증여하거나 상속할 경우에도 주의가 필요하다. 이유는 과세관청에서 신고기한(상속세는 상속일부터 6개월, 증여세는 증여일부터 3개월) 후 법정결정기한(상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 신고기한부터 6개월)내에 매매사례가액 등으로 상속세나 증여세를 추징할 수 있기 때문이다.

매매사례가액 등에는 감정가액이 포함되므로 과세관청에서 자체 감정한 가액을 근거로 증여 및 상속 재산을 재평가할 수 있다. 따라서 공시가격과 시가의 차이가 크게 발생할 경우에는 신중하게 의사결정을 해야 한다. 상속이나 증여가액이 크지 않을 경우는 공시가격으로 신고를 해도 문제가 없어 보이지만 그 기준은 정한 바 없는 만큼 세무사와 상담 후 결정하기 바란다.

최근 일부사례 중에는 무조건 감정평가를 받아 증여를 해야 한다는 비전문가의 말을 듣고 납부하지 않아도 될 증여세를 납부하는 사례도 종종 발생하고 있는 만큼 세무상담은 반드시 세무사인 세무전문가와 상담을 하는 것이 바람직하다.