1. 사실관계

가. 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)와 선정자 2(이하 ‘선정자’라 한다)는 주택임대업을 영위할 목적으로 2015. 4. 19.경 소외인으로부터 천안시 동남구 (주소 생략) 대 447.4㎡ 및 신축건물인 그 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 단독주택 1층 20㎡, 2층 208.74㎡, 3층 208.74㎡, 4층 222.47㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 1/2 지분씩 매수하였고, 2015. 5. 26. 위 토지 및 이 사건 건물을 1/2 지분씩 공유하는 내용의 소유권이전등기를 하였으며, 2015. 7. 14. 각 임대사업자 등록을 마쳤다. 한편 이 사건 건물은 소유권보존등기 당시부터 부동산등기부등본에 단독주택으로 등기되었고, 건축물대장에도 단독주택(다가구주택)으로 등재되었으며, 원고와 선정자는 위 임대사업자등록 당시 이 사건 건물을 단독주택인 다가구주택으로 표시하였다.

나. 원고와 선정자는 2015. 5. 26. 피고에게 이 사건 건물의 취득가액 1,435,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 43,050,000원, 농어촌특별세 599,900원, 지방교육세 4,305,000원 합계 47,954,900원(이하 ‘취득세 등’이라 한다)을 신고․납부하였다.

다. 원고와 선정자는 2015. 6. 15. 피고에게 ‘이 사건 건물은 총 18가구로 이루어져 있으므로 각 가구별로 취득세를 산정하여야 하고, 각 가구별 취득가액이 6억 원 이하에 해당하므로 1천분의 10의 취득세율이 적용되어야 한다’는 취지로 취득세 등 경정청구를 하였다. 그러나 피고는 2015. 6. 25. ‘이 사건 건물은 단독주택이므로 각 가구별 취득가액이 아니라 건물 전체의 취득가액을 기준으로 세율을 산정하여야 하고, 이 사건 건물의 취득가액이 9억 원을 초과하므로 1천분의 30의 취득세율이 적용된다’는 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하 ‘2015. 6. 25.자 경정거부처분’이라 한다).

라. 원고와 선정자는 2015. 7. 10. 다시 피고에게 ‘이 사건 건물은 사실상 공동주택에 해당하므로 구 지방세특례제한법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것의 것, 이하 같다) 제31조 제1항 제1호(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)를 적용하여 취득세가 감면되어야 한다’는 취지로 취득세 등 경정청구를 하였다. 그러나 피고는 2015. 7. 17. ‘이 사건 건물은 건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으므로 공동주택에 해당하지 않아 이 사건 법률조항에서 정한 감면대상에 해당하지 않는다’는 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하 ‘2015. 7. 17.자 경정거부처분’이라 한다).

2. 이 사건의 쟁점

이 사건의 쟁점은 다가구주택을 취득세가 면제되는 공동주택으로 볼 수 있는지 여부이다.

3. 대상 판결의 요지(대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결)

가. 이 사건 법률조항의 적용 여부에 관하여(2015. 7. 17.자 경정거부처분 관련)

(1) 이 사건 법률조항에 의하면, 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 2015. 12. 31.까지 그 전단에 따라 공동주택을 ‘건축’하거나, 후단에 따라 공동주택 또는 오피스텔을 ‘건축주로부터 최초로 분양’받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔의 전용면적이 60㎡ 이하이면 취득세가 면제된다. 그리고 이 사건 법률조항 중 ‘공동주택’의 정의에 관하여 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호는 “주택법 제2조 제2호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.”라고 규정하고 있다. 이와 같이 이 사건 법률조항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도, 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하면서 그 임대주택을 원칙적으로 전용면적이 60㎡ 이하인 ‘주택법 제2조 제2호에 따른 공동주택’에 한정하고 있다(대법원 2017. 6. 15. 선고 2017두32401 판결 참조).

한편 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제2호는 ‘공동주택’을 “건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항은 ‘공동주택’의 종류와 범위를 용도별 건축물의 종류를 정하고 있는 구 건축법 시행령(2016. 2. 11. 대통령령 제26974호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의5 [별표 1] 제2호 가목 내지 다목에 따라 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 한정하고 있다. 반면 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제1호 다목은 다가구주택을 ‘단독주택’의 하나로 들면서 주택으로 쓰는 층수, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적, 거주할 수 있는 세대수 등과 같은 다가구주택의 요건을 정하고 있다.

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 참조).

위와 같은 관련 규정의 문언과 체계, 이 사건 법률조항의 취지, 특히 구 지방세특례제한법에서 ‘공동주택’에 관하여 별도의 정의규정을 두고 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 법률조항에 의하여 취득세가 면제되는 ‘공동주택’은 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제2호 가목 내지 다목에서 정한 아파트, 연립주택 및 다세대주택을 의미하는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제1호 다목에서 정한 다가구주택은 공동주택에 포함되지 않는다고 보아야 한다.

(2) 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 원고와 선정자는 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제1호 다목에서 정한 다가구주택의 요건을 충족하고 공부상 등재현황도 단독주택인 이 사건 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 소외인으로부터 1/2지분씩 취득하였다고 봄이 타당하므로, 그 취득 당시 이 사건 건물은 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호에서 정한 ‘공동주택’에 해당한다고 볼 수 없어 이 사건 법률조항에 따른 취득세 면제대상에 해당하지 않는다.

나. 취득세 과세표준 및 세율에 관하여(2015. 6. 25.자 경정거부처분 관련)

원고와 선정자가 이 사건 건물을 1,435,000,000원에 매수하였고, 이 사건 건물은 단독주택에 해당하는 다가구주택으로서 그 전체가 하나의 주택인 이상 이 사건 건물 전체의 취득가액인 1,435,000,000원을 기준으로 취득세율 1천분의 30을 적용하여 세액을 계산하는 것이 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호의 문리해석에 부합한다는 취지의 원심 판단은 정당하다.

4. 대상 판결에 대하여

가. 세법해석의 기본원칙

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결, 대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결, 대법원 2008. 2. 15. 선고 2006두8969 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도1191 판결 등).

이 사건 법률조항은 일정한 요건을 갖춘 임대사업용 공동주택이나 오피스텔의 취득에 대해 취득세를 면제해 주는 특혜규정이고, 따라서 위 법리에 따르면 이 사건 법률조항은 문언에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있다.

나. 관련 법령상 공동주택, 다세대주택과 다가구주택

이 사건 법률조항과 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호에 의하면, 공동주택은 ‘구 주택법 제2조 제2호에 따른 공동주택(기숙사 제외)’을 말한다. 구 주택법 제2조 제2호는 공동주택을 “건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 주택법 시행령 제2조 제1항은 “「주택법」 (이하 "법”이라 한다) 제2조 제2호의 규정에 의한 공동주택의 종류와 범위는「건축법 시행령」〔별표 1〕 제2호 가목 내지 다목의 규정이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고 있다. 그리고 용도별 건축물의 종류를 규정한 구 건축법 시행령 제3조의5 〔별표 1〕 제2호 가목 내지 라목은 ‘공동주택’으로 ‘아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사’를 규정하고 있다. 결국 건축법 시행령상 ‘공동주택’은 ‘건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택인 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사’를 말한다. 여기에서 ‘다세대주택’은 ‘주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)’을 말한다(위 제2호 다목).

한편, 위 〔별표 1〕 제1호는 ‘단독주택’으로 ‘단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관’을 규정하고 있고, 여기에서 ‘다가구주택’은 ‘① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다), ② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것, ③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라는 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다(위 〔별표 1〕제1호 다목).

위와 같이 구 건축법 시행령상 공동주택과 단독주택(다가구주택 포함)은 명확하게 구분되어 있다.

2020. 6. 9. 법률 제17460호로 개정된 현행 지방세특례제한법 제31조는 구 지방세특례제한법 제31조 제1항과 거의 동일한 내용의 임대사업용 공동주택과 오피스텔에 대한 취득세 면제규정을 두고 있고, 같은 법 제2조 제3호는 "공동주택”을 ‘「주택법」 제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.’라고 규정하고 있다. 현행 주택법 제2조 제3호는 “ "공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조는 공동주택을 ‘① 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트, ② 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 나목에 따른 연립주택, ③ 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택’으로 규정하고 있다.

한편, 주택법 제2조 제2호는 “"단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있고, 그 위임은 받은 같은 법 시행령 제2조는 단독주택을 ‘① 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택, ② 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택, ③ 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택’으로 규정하고 있다.

이와 같이 현행 건축법 시행령에서도 다세대주택은 공동주택으로, 다가구주택은 단독주택으로 구분되어 있다.

다. 대상 판결의 의의

대상 판결은 조세감면요건은 특히 엄격하게 해석하여야 한다는 법리에 따라 관련 법령상 단독주택인 다가구주택을 공동주택으로 볼 수 없다고 판단하였다. 관련 법령에 따른 판단으로 타당하다. 한편, 2020. 6. 현재의 건축법 시행령상으로도 다가구주택은 단독주택으로 규정되어 있어서 대상 판결의 결론은 현행 지방세특례제한법 제31조의 해석에도 동일하게 적용될 것이다.

[유철형 변호사 프로필]

△ 법무법인(유한) 태평양 변호사
△ 행안부 고문변호사
△ 행안부 지방세예규심사위원회 위원
△ 기재부 고문변호사
△ 대한변호사협회 부협회장
△ 전 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 전 국세청 고문변호사
△ 전 서울지방변호사회 부회장
△ 전 (사)한국조세연구포럼 회장