민간임대주택 임대료 증액 제한 5%라는 규정이 연 5%인지, 2년 임대계약을 갱신할 때인지, 아니면 임대사업자 등록 기간 중 임대료 증액할 때인지 모호합니다.

현재 소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례) 제2항에 따라 필요경비 공제율을 적용할 때 단서 조항에 따라 같은 법 시행령 제122조의2(분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득 금액 등 계산의 특례) 제1항 제3호를 보면 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료 등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것으로 되어 있습니다.

같은 법 시행령 부칙 규정을 보면 이 영 시행 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용한다고 되어있습니다.

그런데 이 법 시행령 시행일 2020.2.11.전에는 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것이라고 명확하게 규정되어 있습니다.

이런 이유로 올해 최초 신고한 주택임대소득 신고요령 안내에 주택임대소득 분리 과세 시 필요경비 및 공제금액 차등 적용에는 2019년 귀속이라서 연 증가율 5% 이내라는 조건을 붙이고 있습니다.

국토교통부와 한국토지주택공사가 운영하는 임대주택등록 홈페이지인 렌트홈 (https://www.renthome.go.kr)의 임대사업자 안내 메뉴 중 의무사항안내를 보면 민간임대 주택특별법 제44조 임대료 규정과 같은 법 시행령 제 34조의 2 제2호에 따라 임대 기간 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5% 범위에서 증액할 수 있다고 되어 있습니다.

그런데 국토교통부는 6월 말까지 한시 운영되는 임대차계약 자진 신고 기간이 종료되면, 하반기부터 공적 의무 위반 여부 전수조사를 통한 관계기관 합동 점검을 본격 추진하고, 의무 위반자에 대해 과태료 부과 및 세제 혜택 환수 등 엄중히 조치하고 앞으로도 매년 할 예정이라 하였습니다.

핵심 점검대상은 임대료 증액 제한 5% 이내 및 임대 의무기간 준수사항이며 두 의무사항위반은 과태료가 각각 3000만 원 이하로 최고액입니다.

이처럼 처벌이 무거운 임대료 증액 제한에 대하여 1년 전 임대료의 연 5%가 맞는 것인지? 임대기간이 2년이므로 2년 임대 기간 갱신할 때 종전의 5%인지? 아니면 주택임대사업 기간 중 갱신할 때 종전의 5%인지 명확하지 않습니다.

세법에도 규정되고 주택임대사업 종합소득세 신고 안내와 같이 2019년 귀속에 대하여는 그동안 연 5% 규정을 납세자가 인식하고 있는 점을 고려하여 올해 2월 이전에는 연 5%, 2년 10%를 적용하고 2월 이후에는 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 의무 임대 기간 중 2년 내 5% 증액 제한이라고 충분히 알린 후 점검하여 처벌하는 것이 합리적입니다,

명확하게 종전 1년간 5%에서 2년간 5%라고 개정하였다면 국민도 쉽게 알 텐데 요새 부동산 관련 규정은 점점 전문가도 계산이 어렵고 알 수 없게 변하고 있습니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업