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[부동산대책] 6·17 종합대책과 '종부세법·법인세법' 톺아보기

신관식 기자l승인2020.07.01 16:17:27

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부동산가격 상승세에 따른 정부 대책 마련과 법 개정

규제지역 대출 한도와 세법 강화와 법인 중과세 부활
 

최근 상승세를 나타낸 부동산 시장을 잡기 위해 정부가 지난달 발표한 6·17 부동산 대책에 이어 종부세법·법인세법 개정안을 내놨지만 각계각층에서 찬반양론이 뜨겁다.

서민층은 규제지역이 대폭 확대됨에 따라 대출한도가 줄어들어 내집마련이 어려워졌다고 반발하고 있고, 강남 재건축 보유자 등은 지나친 규제로 사유재산권을 침해당한다며 불만의 목소리를 높이고 있다. 논란이 되는 6·17 부동산 종합대책과 개정되는 종부세법·법인세법에 대해 자세히 살펴보기로 한다. <편집자 주>

◆조정대상지역·투기과열지구 지정 현황 및 효과 (’20.6.19 기준)

▲ [자료: 국토교통부]

정부는 서울과 수도권을 비롯한 주요 도시의 투기수요 유입을 차단하기 위해 규제 지역을 대폭 확대하고 주택담보대출 요건을 강화하며, 부동산 법인의 대출과 세제를 강화하기로 했다.

현행 종합부동산세 비과세 대상이던 법인 보유 장기 임대 등록 주택이 앞으로는 과세 대상에 포함될 전망이다. 또 법인 주택 양도시 부과되는 법인세율에 더해 추가세율도 올라갈 예정이다. 법인이 보유한 8년 장기 임대 등록 주택을 종부세 과세 대상에 포함시키고, 또 내년 1월 1일부터 법인이 주택을 양도할 때 내는 10∼25%의 법인세율에 더해 추가세율을 기존 10%에서 20%로 인상키로 했다. 부동산 투기 규제를 피하기 위해 법인을 설립해 우회하던 방법을 차단하겠다는 취지를 내놓은 것이다.

지난달 30일 기획재정부는 이 같은 내용으로 ‘종합부동산세법·법인세법' 시행령 개정안을 입법예고했다. 2주만에 내놓은 6·17 부동산 대책의 후속조치다.

우선 국토교통부와 기획재정부가 발표한 6·17 부동산 대책을 살펴보면, 수도권의 대부분 지역과 대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고, 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건과 전세자금대출 규제를 강화했다.

이번 정부들어 21번째이자 지난해 ‘12·16 대책’에 이후 6개월새 세 번째 나온 부동산시장 규제다. 그만큼 집값 상승세도 치솟았다는 의미이며, 이를 잡겠다는 정부의 강력한 의지가 반영됐다.

정부는 이번 대책에서, 경기와 인천 등 접경지를 제외한 수도권 전역, 대전과 청주를 조정대상지역으로 지정했다. 성남 수정구와 수원 전역, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지구와 기흥구, 화성 동탄2신도시, 인천 연수구와 남동·서구, 대전 동·중·서·유성구는 투기과열지구로 지정했다.

◆ 대출 한도와 세법 강화

거래 대출 문턱은 높이고, 과세체계를 정비해 법인의 부동산투자에 대한 세금 회피도 차단한다는 방침으로 중과세를 부활시켰다.

대전, 수원 등 이번에 투기과열지구로 지정된 지역에서는 5억 이상 아파트의 대출이 금지된다. 9억 이하의 주택담보대출비율(LTV)는 40%, 초과분은 20%가 적용된다. 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 과열되는 투기현상을 차단하기 위한 규제를 강화한 취지다.

주택담보대출을 받은 이들은 집값과 관계없이 6개월 안에 반드시 입주해야 한다. 무주택자가 규제지역에서 주담대를 받아 집을 사는 경우 집값과 관계없이 6개월 안에 입주해야 하고, 1주택자가 일시적 2주택 등을 활용한 ‘갈아타기’를 할 때도 마찬가지로 6개월 안에 기존주택을 처분하고 새로 취득한 주택에 입주해야 한다. 종전에는 투기과열지구의 경우 1년, 조정대상지역의 경우 2년이 적용됐다.

전세자금대출도 어려워진다. 기존 시세 9억원 이상 주택 보유자에 대해 전세대출보증이 제한됐지만 앞으론 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우로 기준이 강화된다. 주택도시보증공사(HUG)의 최대보증한도도 수도권 최대 4억원에서 2억원으로 낮아진다. 서민들을 대상으로 하는 보금자리론의 경우도 3개월 안에 전입해 1년 이상 실거주를 유지해야 한다.

조정대상지역에서는 다주택자의 1순위 청약이 막히고, 자격은 청약통장 가입 후 2년 경과 시점으로 한층 강화된다. 분양권 전매는 소유권이전등기 시점까지 금지된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 시가 9억원 이하에 대해 50%, 9억원 초과분에 대해 30%가 적용된다. 예를 들어 집값이 10억원이라면 9억원에 대해 50%, 초과분 1억원에 대해 30%를 더해 4억8000만원이 담보대출 가능 금액이 된다.

적용되는 세법은 더욱 복잡해져, 그동안 1주택자에게 9억원까지 양도소득세 비과세 혜택이 주어졌지만 앞으로는 2년 보유 외에도 2년 거주 요건이 추가된다. 갈아타기 등 일시적 2주택의 경우 새집을 산 후 1년 안에 전입과 동시에 그 기간 안에 기존 주택도 처분해야 한다. 다주택자의 경우 주택 매각 시 주택수에 따라 최고 62%의 중과세율이 작동한다. 종합부동산세 또한 조정대상지역 2주택자부터 세율이 0.5~2.7%에서 0.6~3.2%로 오른다. 세부담상한선은 150%에서 200%로 뛴다. 3억 이상 주택을 거래할 땐 자금조달계획서도 제출해야 한다.

재개발의 경우 관리처분계획인가 이후부터는 조합원이 물건을 사고팔 수 없다. 2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행계획인가를 접수한 구역에 대해서만 이 규제가 작동한다. 재건축은 조합설립 이후 사업이 끝나 이전고시가 완료되는 시점지 조합원 지위 양도가 금지된다. 또한 투기과열지구에 투자한 사람들은 5년동안 다른 투기과열지구 재개발이나 재건축의 조합원분양이나 일반분양을 받을 수 없도록 재당첨 자격에 제한을 두었다.

투기과열지구의 재건축 조합원분양은 2년 이상 거주한 경우에 한해 가능해진다. 현재는 거주 여부와 관계없이 토지등소유자에게 조합원 자격을 주고 있지만 앞으론 직접 입주해 사는 이들에게만 분양자격을 주겠다는 것이다. 재건축 거주의무 요건은 올 연말 도정법이 개정된 뒤 조합설립을 하는 단지부터 적용된다.

◆ 법인 중과세 부활

정부는 이번 대책에서 법인에 대한 규제를 더욱 구체화했다. 법인을 세워 아파트 등을 거래하면 개인에 합산되는 주택을 분산시킬 수 있어 양도세나 종부세 회피가 가능했지만 앞으론 법인에 대한 종부세 과세가 강화된다. 내년 종부세 과세분부터는 법인 보유 주택에 대해 개인 기준 최고 세율을 적용해 주택 숫자에 따라 3%와 4%의 단일 세율을 적용한다. 또한 주택 명의별로 주어졌던 개인 6억원, 법인 12억원의 종부세 공제는 앞으로 법인에 대해서는 폐지된다.

이번 종부세법 시행령 개정에 따라 법인이 지난달 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기임대 등록한 주택은 종부세를 합산 과세한다. 또 법인의 주택 양도 시 적용하는 기본 법인세율(10~25%)에 추가 세율을 종전 10%에서 20%로 올리고, 적용하지 않았던 8년 장기 임대등록하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)도 양도시 추가세율을 적용한다. 과세표준이 2억원을 초과할 경우 종전엔 기본 20% 세율에 10%를 더했지만 앞으론 최고 40%의 세율이 된다.

주택매매·임대사업 법인에 대한 대출은 규제지역 뿐만 아니라 모든 지역에서 주담대가 금지되고 실거래 조사도 강화된다.

이날 김현미 국토부 장관은 “종부세와 양도세 강화, 임대주택 혜택 축소 등 법률 개정 사항을 하반기에 신속하게 완료할 예정”이라며 “지난달 발표한 공급대책도 목표 시일 안에 공급이 이뤄질 수 있도록 할 것”이라고 말했다.

종부세법·법인세 시행령 개정안은 오는 14일까지 입법예고 후 차관회의와 국무회의를 거쳐 시행된다.


신관식 기자  ksshin1012@naver.com

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