1가구 1주택 고가주택을 보유하는 경우에도 소유한 재산의 가치에 맞는 각종 보유세를 증세하는 추세와 전세에서 월세로 전환을 적극적으로 유도하는 정책방향을 보면 고액 임차보증금을 지급한 임차인에 대하여도 조세 부담 형평성 명목으로 공론화 후에 새로운 보유세를 만들어 과세를 할 수 있습니다.

임대차 3법에 해당하는 전·월세 신고제·전·월세 상한제·계약갱신 청구권제 등을 담은 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 7.30. 국회를 통과하여 7.31. 시행되었고 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안이 지난 4일 국회 본회의를 통과하였습니다.

'부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안을 보면 내년 6월 1일부터 전·월세 거래를 하면 30일 안에 계약 당사자가 누구인지, 보증금 및 임대료, 임대 기간 등은 어떻게 되는지 주요 계약사항을 관할 지방자치단체에 신고해야 합니다.

또한, 주택임대소득에 대하여 올해(‘19년 귀속)부터 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’라는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하 자도 소득세를 과세하여 이제 임대인과 임차인이 쌍방 합의하여 숨기지 않는 이상 주택임대보증금과 월세가 전수에 가깝게 파악되고 있습니다.

보유세는 납세자가 가지고 있는 부동산, 자동차 따위의 재산에 부과하는 세금입니다. 대표적으로 재산세와 종합부동산세가 있습니다.

헌법재판소의 보유세인 종합부동산세 부과 요지(판례요지집 조세와 재산권 #161-37)를 보면 종합부동산세는 본질적으로 부동산의 보유 사실 그 자체에 담세력을 인정하고 그 가액을 과세표준으로 삼아 과세하는 것으로서, 일부 수익세적 성격이 있다 하더라도 미실현 이득에 대한 과세의 문제가 전면적으로 드러난다고 보기 어렵고, 그 부과로 인하여 원본인 부동산 가액의 일부가 잠식되더라도 그러한 사유만으로 곧바로 위헌이라 할 수는 없다고 하였습니다.

즉 고액 임차보증금과 같이 큰 재산적 가치가 있다면 그 자체로 담세력을 인정하여 과세할 수 있고 비록 원본이 잠식되더라도 위헌이 아니라고 한 것입니다.

또한 종합부동산세는 부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격을 안정시키려는데 목표가 있고, 아울러 지방재정의 균형 발전과 국민 경제의 건전한 발전에 이바지하고자 하는 것으로 이러한 입법목적의 정당성과 방법의 적절성을 수긍할 수 있다고 하였습니다.

즉 현재 정부에서 추진하는 고액 부동산이나 권리에 대한 과세는 조세 부담의 형평이 맞고 전세에서 월세 전환을 위한 정책적 목적은 서민 생활 복지가 목표로 정당성을 주장 할 수 있습니다.

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리입니다.

전세권은 등기한 경우에는 민법상 임차권으로 보호받고 확정일자 등 미등기 전세권자는 주택임대차보호법’에 의하여 보호를 받는 재산적 가치가 있는 권리입니다.

실제 지역의료 보험료 산정을 위한 점수 계산에서 소득점수, 재산점수, 자동차 점수로 나뉘고 그중 재산점수 계산할 때 토지, 건축물, 주택, 전세보증금, 월세가 계산되어 준조세에서는 이미 반영되어 부담하고 있습니다.

현재 규모와 시가와 상관없이 1주택이더라도 재산세를 내지만, 수십억 원의 고액 임차보증금을 지급하고 똑같은 국가 재정의 혜택을 받는다면 불공평하다고 할 수 있습니다.

고액 임차보증금에 대하여도 보유세를 과세하는 것은 소액 부동산 등 재산 보유자의 세 부담을 덜어준다는 명분이 있으므로 공론화 후 새로운 보유세로 과세할 수 있는 것입니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업