수없이 바뀐 주택 가격 안정 부동산 대책에 따른 세제 개편으로 이제 양도소득세는 세무 전문가도 자신 있게 계산할 수 없을 정도로 어렵습니다. 납세자가 손쉽게 이해하고 실수 없이 신고할 수 있게 국세청은 사례에 맞는 양도소득세 계산 조견표를 만들어 제공해야 합니다. 

양도소득세를 신고·납부받는 세무서에 가보면 '양도소득세 신고서는 양도인, 양수인의 인적사항, 양도물건 소재지, 보유 기간, 양도 가액, 취득 가액, 세율 등을 기재하여 양도소득세를 계산하는 것으로 납세자의 개별 사안에 따라 신고내용이 다르며 세액계산이나 신고서 대리 작성이 되지 않음을 양해해 주시기 바랍니다'라고 안내하고 있습니다.

그리고 양도소득세 신고는 국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr)의 '모의계산'을 이용하시면 비과세 여부, 다주택 중과 여부에 대한 판단에 도움을 받으실 수 있고 모의계산 결과를 활용하여 신고·납부도 하실 수 있다고도 알려주고 있습니다.

홈택스의 양도소득세 신고납부 메뉴에 들어가면 양도소득세 종합안내, 미리 계산해보는 양도소득세(모의계산), 다주택 중과 여부, 감면확인 등 다양한 서비스가 제공되고 동영상으로 자세한 설명도 하고 있습니다.

그런데 양도소득세는 일회성 업무로 납세자가 홈택스에 모의계산하려고 막상 들어가면 그 뜻과 내용을 제대로 몰라 헤매기 일쑤이고 주택 종류와 주택 수 계산과 조정지역 여부, 임대사업 등록 여부에 따라 입력을 어떻게 해야 하는지 알기가 쉽지 않습니다.

양도세 계산의 가장 큰 문제는 가산세율 적용 여부와 장기보유특별공제 배제 여부입니다. 조정지역 지정 현황을 정확히 알아야 하고 장기임대주택의 경우는 1호 미만의 공동소유 장기일반 민간임대주택의 경우에는 장기보유특별공제가 배제되고 장기임대주택도 6년∼10년 이상 임대 기간별로 장기보유특별공제 추가 공제율을 적용해야 합니다.

또한, 직전 거주 주택 보유주택 여부와 조합입주권 보유 여부, 1세대1주택 고가주택 여부, 2020.1.1. 이후 양도분부터 2년 이상 실거주 여부, 양도주택 외 ’97년∼’99년간 장기임대주택, 미분양주택, 신축주택 보유 여부에 따라 양도세 계산이 달라집니다.

해석도 달라져서 최근 늘고 있는 재건축사업에서 청산금을 수령하는 경우에는 입주권의 양도 시기가 종전 최종적으로 청산금을 수령한 날(기획재정부 재산 -405, 2014.05.21)에서 소유권 이전 고시일 다음 날(기획재정부 재산 -35, 2020.01.14)로 변경되어 입주권을 양도하는 경우 입주권과 청산금 수령권을 세법에서는 다르게 보게 되었습니다.

입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이고, 청산금 수령권은 종전 부동산의 분할양도로 보고 있어서 두 권리는 양도 일자가 다르게 됩니다. 그러므로 계약서상 양도가액에 앞으로 받게 될 청산금 수령액이 포함되었다 할지라도 그 금액만큼 차감한 금액을 양도가액으로 보고 입주권에 대한 양도소득세를 계산하여야 하고, 추후 청산금을 모두 수령하였을 때 청산금 수령권에 대한 양도소득세를 계산하여 두 번 신고하여야 합니다.

최근 양도세 신고 대리를 포기하는 세무사 즉 ‘양포세무사’가 생길 정도로 현재 양도세 계산은 누구도 만만하지 않고 검증도 어렵습니다.

국세청은 가장 많이 계산 빈도수가 높고 실수하는 각종 양도 시점 주택 보유의 다양한 현황에 따라 가산세율 적용과 장기보유특별공제가 배제되는 유형에 대한 조견표라도 제공하여 양도세 계산 착오를 최대한 줄여주시기 바랍니다. 

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업