지난 15일 홍남기 경제부총리는 부동산 시장 관계 장관 회의에서 일부 양도소득세 완화주장에 대하여 주택투기 수요를 차단해야 한다는 정부 의지는 확고부동하고 투기수요 차단을 위해 6.1.부터 시행 예정인 종합부동산세와 양도소득세 중과를 엄정하게 집행하겠다고 밝혔습니다.

양도세 완화를 안 하는 이유는 3주택 이상 다주택자의 주택을 내놓는 것도 정부의 중요한 주택공급정책이고 주택을 정리할 시간을 충분히 주었고 양도세를 낮춘다면 오히려 매물이 줄어들 수 있어서라고 밝혔습니다.

6.1. 시행되는 3주택 이상 다주택자에 대한 종합부동산 세율은 종전 0.6∼3.2%에서 1.2~6.0%로 두 배로 인상되었고 양도소득세도 조정대상지역 내 주택은 기본세율에 더하는 가산세율이 종전 20%에서 30%로 인상되었습니다.

3주택 이상자가 주택을 매각하는 경우 양도세 중과 전·후 어떻게 세액이 바뀌는 살펴 보겠습니다.

실제 상담사례로써 2002년경 시세가 5억 원인 아파트가 2012년에 9억 원으로 오르고 2017년 조정지역 지정에는 15억 원으로 2021년 현재는 20억 원으로 오른 경우를 보겠습니다.

2002.1.1 5억 원에 산 아파트를 2021.5.31. 20억 원에 판 경우 양도차익은 15억 원 양도세율은 기본세율 45%+20%로 65%가 적용되고 납부할 세액은 907백만 원이 됩니다.

이 아파트를 2021.6.1.에 판다면 양도차익은 15억 원으로 같지만, 양도세율은 기본세율 45%+30%로 75%가 적용되어 납부할 세액은 1057백만 원이 됩니다.

동일한 아파트를 2012년경 9억 원에 사서 2021.5.31. 20억 원에 판 경우 양도차익은 11억 원 양도세율은 기본세율 45%+20%로 65%가 적용되고 납부할 세액은 647백만 원이 됩니다.

이 아파트를 2021.6.1.에 판다면 양도차익은 11억 원으로 동일하지만, 양도세율은 기본세율 45%+30%로 75%가 적용되어 납부할 세액은 757백만 원이 됩니다.

위 사례를 보면 2021.5.31.과 2021.6.1. 단 하루 차이로 1억 원 이상의 양도소득세액이 차이가 나서 중과가 맞습니다.

그리고 실거래가가 5억 원 → 9억 원 → 15억 원으로 자연스럽게 올랐는데 양도할 때 세 부담은 2002년에 산 아파트는 1057백만 원이고 2012년에 산 아파트는 757백만 원으로 3억 원 이상 오래된 아파트가 불리합니다.

이유는 최소 3년 이상 6%에서 최대 15년 30%까지 공제되는 화폐가치 하락과 물가 상승률을 고려한 장기보유특별공제가 배제하고 장기·단기 상관없이 양도차익에 대하여 가산세율을 적용하여 과세하기 때문입니다.

10년 이상 보유하고 10억 원 초과한 양도차익이 발생한 3주택 다주택자는 양도소득세율 75%와 지방소득세율 7.5% 그리고 장기보유특공제 배제 30%를 세율로 환산하면 총 부담 세율은 75%+7.5%+(30%×75%)+(30%×7.5%)=107.25%로 결국 양도차익 이상 세액이 산출되는 것입니다.

취득가액이 낮은 장기 보유 다주택은 매년 1.2~6.0%를 내야 하는 종합부동산세와 원본을 상실하는 양도소득세를 고려하면 차라리 자녀들에게 10%∼50% 되는 증여세를 내고 증여하여 1세대 1주택으로 양도소득세를 감면받고 종합부동산세와 주택임대소득 과세대상을 분산하는 것이 슬기로운 세테크와 재테크가 되는 것입니다.

정말 주택시장을 안정화하려고 보유세와 거래세를 몰수보다 더 큰 107.25% 실효 세율 때문에 손해를 보더라도 매물로 내놓으라고 강요하는 것보다 실제 실수요자 위주의 주택 공급을 늘리고 장기 보유 주택에 대하여는 최소한 장기보유특별공제를 적용하여 최소한 실효세율을 100% 이내로 세 부담을 완화하여 처분을 유도해야 할 것입니다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업