주택 관련 양도세 제도의 전면개편을 통해 세제를 보다 단순화하고, 다주택자에 대한 양도세 중과 기조는 유지하되 거주 상 필요한 다주택자에 대한 특례제도를 도입해야 한다는 주장이 제기됐다.

17일 한국세무학회(회장 박종성)는 오전 10시부터 ‘2021년 한국세무학회 춘계학술발표대회’를 온라인으로 개최한 가운데 이동식 교수(경북대학교)는 ‘주택 관련 세제 현황과 과제’ 주제발표에 나서 이같이 밝혔다.

세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 의미하는 ‘주택’은 국민의 필수적인 주거공간임에도 불구하고 최근 자산증식의 수단으로 악용되고 있다.

이에 文 정부는 국민이 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리 및 국민 주거안정과 주거수준 향상시키고자 ‘17년에만 과열지역의 선별적 대응을 위한 조정대상지역 선정을 내용으로 한 6.19 대책을 시작으로 8.2 대책(투기과열지구, 다주택자양도세강화 등), 9.5 대책(투기과열지구추가지정 등), 10.24 대책(기계부채종합대책 등), 11.29 대책(서민실수요자 위한 주택공급확대 등), 12.13 대책(임대주택등록활성화방안 등)까지 6번의 부동산 대책을 발표했다.

‘18년에도 전문성 있는 공공기관이 재건축안전진단에 관여하도록 하는 2.21 대책을 필두로 3.27 대책(공적재원 투입 도심, 노후주거지 재생사업실시), 6.4 대책(부실시공업자선분양제한), 7.5 대책(신혼부부와 청년 주택공급방안), 8.27 대책(수도권 공공택지추가개발 등), 9.13 대책(고가주택 다주택자 종부세 세율인상 및 대출규제), 9.21 대책(수도권주택공급확대 등) 등 7번의 부동산 대책이 발표됐다.

‘19년에는 토지와 주택 공시가격 인상을 위한 5.7 대책(3기 신도시대상지역 2차 발표), 12.16 대책(대출규제강화, 종부세 세율강화 등), ‘20년에는 6.17 대책(갭투자규제, 종부세율 강화 등), 7.10 대책(종부세율인상, 다주택자양도세 강화 등), 7.29 대책(임대차 3법), 8.4 대책(공공임대아파트확대 등) 등을 발표한 바 있다.

다수의 부동산 정책 발표와 이로 인한 제도의 변경으로 주택세제는 크게 취득단계에서의 취득세와 증여세, 보유단계에서의 재산세와 종부세, 임대단계에서의 소득세와 법인세, 양도단계에서의 소득세와 법인세 및 부가가치세로 구분되고 있다.

이 교수는 “다수의 부동산 정책이 발표됐음에도 불구하고 주택 관련 세제의 문제점은 여전히 남아있다”며 “일반적 관점에서 우선 정책적 수단으로서의 조세 활용이 과도하고, 일반인은 물론 전문가인 세무사가 양도소득세 상담을 포기하는 일명 양포세무사가 등장할 정도로 세제가 너무나 복잡해졌다”고 지적했다.

또 “주택임대사업자에 대한 세제지원과 종합부동산세의 세 부담 인상이 동시에 이뤄지며 정책의 일관성과 제도의 소급적용으로 인한 납세자의 예측가능성이 결여됐으며 개인과 법인과의 조세불평등 문제도 발생하고 있다”고 꼬집었다.

특히 “양도세 분야에서는 조정대상지역 내 2주택 이상, 그 외 3주택 이상 등에 대한 급격한 보유세 부담 증가와 더불어 1세대 1주택에 대한 보유세 부담 증가, 부부의 주택보유 형태에 따른 서로 달라지는 세 부담, 세부담상한제로 인한 불평등 초래, 임대사업자에 대한 과도한 종부세 혜택 문제가 여전히 해결되지 못했다”고 강조했다.

이 교수는 “이러한 문제점을 해결하기 위해서는 우선 정책적 필요성에 따른 감면조치입법 시 조세정의의 가치가 훼손되지 않도록 유의해야 하고, 예측가능하고 지속가능한 주택세제를 마련해야 하며 주거주택등록제도를 도입해 취득세와 양도세, 재산세, 종부세 과세 시 활용할 필요가 있다”고 당부했다.

양도세 관련 문제점 개선방안에 대해서는 “양도세 전면개편을 통해 세제를 단순화하고, 다주택자에 대한 양도세 중과 기조는 유지하되 거주 상 필요한 다주택자에 대한 특례제도를 도입해야 한다”고 당부했다.

또 “1세대 1주택 비과세제도를 전면개편해 실제 거주를 중심으로 하는 감면제도와 비과세의 한도설정(생애 동안 감면세액 합계액 5억 원 등) 또는 이연과세(양도세/상속과 증여의 경우 양도세부과 후 필요한 시 승계)를 허용하며 1세대 1주택자에 대한 과세점검을 의무화할 필요가 있다”고 강조했다.

보유세 관련 개선방에 대해서는 “양도세와 마찬가지로 다주택자에 대한 보유세강화 기조는 유지하되 가족의 생활형태에 따른 불가피한 다주택자의 경우 감면제도를 도입해야 하며, 거주를 기반으로 하는 1세대 1주택에 대한 재산세 및 종부세 감면을 확대해야 한다”고 밝혔다.

아울러 “재산세 세부담상한 확대와 세율조정, 부부의 주택보유형태에 따른 종부세 세 부담의 형평성을 확보할 필요가 있다”고 덧붙였다.

이어 토론에 나선 고은경 세무사(한국세무사회 부회장)는 다주택자의 투기 수요를 억제하고자 도입된 부동산 관련 세제가 이제는 너무 과도하고 어려워졌으며 정부의 세수 확보를 위한 정책이라는 의심을 지울 수 없다고 지적했다.

고 세무사는 “최근 주택을 거주수단이 아닌 자산증식의 수단으로 여기며 영혼까지 끌어모아 집을 사는 일명 ‘영끌’이 확산되는 등 지금이 아니면 집을 사지 못한다는 의식이 널리 퍼져있다”고 꼬집었다.

특히 “정부가 25번의 주택 관련 대책을 발표하며 취득과 양도, 보유 등 모든 단계에서 국민이 정상적으로 집을 사거나 팔지 못하도록 법을 만들었다”며 “그 결과 전문가인 세무사도 주택 관련 세금에 대해 자신 있게 상담하지 못하는 상황에 이르렀다”고 강조했다.

고 세무사는 “최근 한 납세자는 주택 관련 상담을 받고자 5명의 세무사를 만났지만 모두 다른 이야기를 했고, 공무를 수행하는 국세청 공무원마저 제대로 된 답을 하지 못했다”며 “집을 보유하거나 사고 팔지도 못하는 상황에서 주택 관련 세 부담은 OECD의 1.7배, 납입액은 9.4배 증가했다는 언론 보도도 있다”고 지적했다.

또 “정부가 다주택자 투기 수요를 억제하고자 도입했던 부동산 관련 세제는 이제 너무나 과도해졌고, 국민은 취득과 보유, 양도 모두 하지 못하는 상황에서 정부의 세수만 늘어났다”며 “이정도면 국민의 주거생활 불편을 해소하기보다 세수 확대를 목적으로 한 정책이라는 의심을 지울 수 없다”고 강조했다.

고 세무사는 “주택 관련 세수 문제가 발생할 때마다 대응하는 것에만 집중한 결과 지금의 문제가 발생한 것 같다”며 “법은 예측가능성과 안전성을 가져야 하며 주택 관련 세제 역시 장기적인 관점에서 안정적인 운영이 가능하도록 수정해야 할 필요가 있다”고 당부했다.

한편 박훈 교수(서울시립대)는 원인을 찾아야 올바른 진단을 내릴 수 있다며 주택가격이 높아지는 근본적인 이유를 찾아야 한다고 밝혔다.

박 교수는 “현 정부는 수차례의 부동산세제 개편-취득세 및 종합부동산세(재산세 예외 있음), 양도소득세의 전반적인 중과기조에도 불구하고 주택가격은 계속해서 높아지고 있다”고 지적했다.

특히 “최근 서울 특정지역의 집값 문제가 전국으로 퍼졌다고 여겨질 정도의 결과가 나타난 상황에서 이 책임을 1세대 다주택자에게 물을 것인지, 세제만 복잡하게 하고 더욱 집값 상승을 부추긴 정부의 정책 실패 때문인지, 세계 주요 도시의 집값 상승의 현상에서 보듯 우리나라가 어찌할 수 없는 일시적 현상에 불과한 것인지 살펴야 한다”고 강조했다.

이에 “원인을 찾아야 올바른 진단을 내릴 수 있듯 주택가격이 높아지는 근본적인 이유가 어디에 있는지 고민하고 해결방안을 함께 모색할 필요가 있다”고 당부했다.