투기수요 억제 수단에서 이제는 조세정책인 보유세를 놓아주고 서울지역 주택시장의 독점적 성격 약화를 위한 공급증대와 대체지역 개발에 나서야 한다는 주장이 제기됐다.

19일 한국조세정책학회는 바람직한 부동산 조세정책 방향을 논의하는 ‘제21차 조세정책세미나’를 온라인 방식으로 개최한 가운데 김우철 교수(서울시립대학교)는 ‘부동산 보유세제의 문제와 개편방향’ 주제발표에 나서 이같이 밝혔다.

김 교수에 따르면 현행 부동산 조세정책의 근본적 문제는 세제를 투기방지와 불로소득 환수를 위한 수단으로 인식하고 이용하는 데 있다. 세제의 기본 원칙과 방향을 무시한 채 조세정책을 주택수요 억제를 위한 수단으로만 여긴 결과 여러 차례에 걸쳐 보유세를 비롯한 취득세, 양도세 등의 세율이 연이어 인상되는 결과를 낳았다.

김 교수는 “정부의 일방적인 세금인상 과정에서 우리나라 부동산 세제가 안고 있었던 불합리한 요소들이 해소되기보다는 더 악화됐다”며 “주택시장 안정화라는 소기의 목적은 달성되지 못했고, 기존 세제의 기형적인 구조와 결함들이 더욱 고착화됐고, 이제는 전문가들조차 세부내용을 알기 어려울 만큼 복잡한 지경에 이르렀다”고 꼬집었다.

이에 “불만이 커진 다수 납세자의 세 부담을 경감하는 것도 중요하나 부동산 세제의 원칙과 방향을 재정립하고 과세체계를 합리화하는 것이 급선무”라며 “세금을 통한 투기수요 억제는 현실적으로 한계가 명확함을 인식해야 한다”고 당부했다.

특히 “주택가격 급등의 시세차익 일부를 정부가 보유세나 양도세 인상을 통해 흡수하더라도 투기의 이익 자체가 사라지는 것은 아니다”며 “더 큰 문제는 현실에서 정상적인 실수요자와 투기적 수요자의 분별도 간단치 않다는 점이다”고 우려했다.

김 교수는 “보유 주택 수에 따른 단순 중과세 방식은 고가의 일주택자 증가 현상에서 보듯이 집값 안정화라는 성과는 얻지 못한 채 선의의 피해자들로부터 불만과 조세저항만 키우는 결과를 초래했다”고 지적했다.

이에 “투기억제 수단에 대한 근본적인 재고가 필요하다”며 “이제는 투기수요 억제 수단에서 보유세를 놓아주고 서울지역 주택시장의 독점적 성격 약화를 위한 공급증대와 대체지역 개발이 필요할 것”이라고 밝혔다.

김 교수는 “다주택자에 대한 보유세 중과세가 투기수요 억제에 도움이 된다는 주장이 제기될 수 있으나 이는 우리나라 주택시장 현실을 너무 단순하게 해석한 것”이라며 “입지가 양호한 서울 주요지역 주택 소유자는 보유세를 크게 인상해도 주택을 잘 팔지 않고 이들 주택의 공급은 단기적으로 고정되어 있어 상시적인 초과수요가 존재하며, 주택보유자들은 사실상 독점기업과 같은 지위를 누리게 된다”고 설명했다.

특히 “임대료 수준을 결정할 수 있는 독점력은 정부가 인상한 보유세를 임차인에게 전가하는 것만 용이하게 만들어 줄 것이다”며 “보유세 인상이 조세의 자본화를 통해 주택가격 하락으로 연결될 가능성은 결국 비수도권의 경쟁적인 주택시장에서나 기대할 수 있다”고 지적했다.

이에 “보유세의 투기 방지 기능은 우리나라 현실에서 매우 제한적으로 작동할 뿐이라는 점을 명확히 인식해야 한다”며 “투기수요 억제를 위한 실효적인 조치는 결국 충분한 공급에서 찾아야 하고 아무리 시간이 걸리더라도 공급확대를 보유세 강화에 우선해 추진해야 할 것”이라고 당부했다.

한편 김 교수는 실거주용 주택에 대한 보유세 과세는 섬세하고 신중하게 처리해야 한다고 덧붙였다.

김 교수는 “한집에서 오래 살았음에도 시장환경 변화로 주택가격이 급등해 보유세가 크게 올라 1주택 보유자가 자신의 고정된 소득으로 세금을 감당하기 어려운 상황이 발생하지 않도록 충분히 배려해야 한다”고 당부했다.

김 교수는 “우리나라의 경우 1가구 1주택자에 대해서는 종부세 과세기준을 공시가 9억 원으로 다주택자보다 높게 설정하고, 장기보유 및 고령자 세액공제와 더불어 전년 대비 150%의 세부담상한제를 적용하고 있다”며 “다만 다양한 경감책에도 세 부담은 매년 크게 달라지는 것이 현실이다”고 지적했다.

특히 “지금처럼 주택가격이 크게 상승하거나 공시가격 현실화율이 인상되는 경우 실수요자의 종부세 부담이 급격히 오르는 부작용이 발생하고 있다”고 꼬집었다.

이에 “과세기준을 매년 올리기도 쉽지 않고 세액공제 방식으로는 크게 늘어나는 세금 일부만을 흡수할 수밖에 없으니 정치권에서는 과세기준 조정 방안을 선호하나 장기거주세액공제를 신설하는 방법도 고려할 필요가 있다”고 덧붙였다.