급등하던 주택시장이 진정되면서 ▲오래 지속할 수 있는 세제 마련 ▲보유세 부담 적절성 재검토 ▲다주택자 중과세제도와 1세대 1주택 비과세제도 재검토 ▲주택임대소득 과세 강화 등 다급히 시행한 주택세제를 점검이 필요하다는 주장이 제기됐다.

25일 한국조세재정연구원(원장 김재진)은 조세·재정·공공기관 관련 주요 이슈가 담긴 ‘재정포럼’ 7월호를 발간하고 주택세제 개편 방향 관련 칼럼(이동식 교수, 한국세법학회 회장)을 게재했다.

이 글에 따르면 세금은 일반적으로 국민 삶에 적지 않은 영향을 미치며 그중에서도 주택세제만큼 국민 관심을 많이 받는 세제도 없다. 정부는 주택시장이 침체하거나 과열되면 어김없이 세제를 통해 주택거래를 활성화하거나 억제하려고 했다.

이동식 교수는 이러한 정부 정책이 전혀 의미 없었다고는 할 수 없다고 밝혔다. 실제 주택시장 침체로 미분양 물량이 증가할 때 일정 기간 미분양주택을 매수한 납세자에 추후 양도 시 양도소득세를 면제하는 규정을 입법하면 미분양주택이 분양되기도 한다. 반대로 주택시장이 과열돼 가격이 급등하면 정부는 주택수요를 억제하고자 주택양도로 발생하는 양도차익에 중과세하는 제도를 도입하거나 주택 보유에 대한 세 부담 즉 재산세와 종합부동산세 부담을 높이는 제도를 도입해 다주택자가 보유주택 중 여유분을 시장에 매물로 내놓게 하여 공급 확대를 유도한다.

이러한 세제 조치가 주택시장에 대한 정책 대응 차원에서 마련되는 것이니 입법화 과정에서 적시성이 중요하게 여겨진다. 이에 체계 정합성이나 주택시장에 미치는 장기적 파급효과 등을 충분히 고민할 수 있는 여건이 마련되지 않는다. 실제 정책 차원에서 다급하게 도입했던 여러 세제 조치 중 일부는 시행과정에서 예상치 않은 문제를 야기한 바 있다.

이에 이동식 교수는 ▲오래 지속할 수 있는 세제 마련 ▲보유세 부담 적절성 재검토 ▲다주택자 중과세제도와 1세대 1주택 비과세제도 재검토 ▲주택임대소득 과세 강화 등이 필요하다고 당부했다.

이 교수는 “지금까지 우리나라 주택세제는 정책 수단으로 활용하는 경우가 많아 큰 폭의 개편이 빈번했다”며 “이러한 조치는 응급처방으로는 효과가 있었으나 장기적 관점에서 보면 부정적인 측면이 많았다”고 꼬집었다.

특히 “급등한 주택시장을 진정시키기 위해 과도한 세 부담을 요구하는 입법을 하니 주택시장이 급랭하고, 그 시장에 대응하기 위해 다시 시장친화적인 세제를 입법하면 몇 년 뒤에는 주택가격이 급등하는 식”이라며 “이러한 조치는 주택시장을 더 불안하게 만들었고, 정책당국이 내놓는 세제 수단 효과 역시 반감시켰다”고 강조했다.

이 교수는 “하나의 정책이 원래 의도한 대로 충분한 효과를 발휘하려면 정책수범자가 그 정책 지속성을 신뢰해야 하나 지금까지 정책 수단으로 활용한 세제 조치들은 지속성을 확보하지 못했다”며 “어떻게 해야 지속성 있는 주택세제를 마련할지 고민하고 근본적으로 단기적 대응 정책 수단인 조세제도를 활용하는 방식은 자제할 필요가 있다”고 당부했다.

이 교수는 “물론 세제가 어느 정도 시장 대응 능력을 지닐 필요는 있으나 장기적 관점에서 급등시장과 급락시장을 고려해 납세자가 예측할 수 있는 제도를 만들어 운영해야 할 것”이라고 덧붙였다.

이어 이 교수는 보유세의 경우 세 부담 적절성을 재검토해야 한다고 당부했다.

이 교수는 “주택 보유에 부과하는 세금으로 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 들 수 있다”며 “`04년 보유세 개편으로 주택 관련 과세제도가 현재처럼 이원화됐고, 주택에 대한 재산세는 과세권자인 기초자치단체가 그 구역 내 주택에 물건별로 과세하고, 종합부동산세는 정책 차원에서 전국 주택을 합산해 과세한다”고 설명했다.

다만 “보유세 개편 취지는 보유세 강화였으나 실제 재산세는 과세표준을 면적 기준에서 공시가격을 기준으로 변경했음에도 세율은 인하해 인상 효과가 거의 없었다”며 “결국 보유세 강화는 종합부동산세의 몫이 됐다”고 밝혔다.

이 교수는 “종합부동산세를 과도하게 낮추면 `04년 보유세 개편 취지가 몰각될 수 있으나 `18년 9·13 대책에서 시작한 다주택자에 대한 종합부동산세 세율은 과도한 측면이 있다”며 “당시 공급을 초과하는 주택수요에 단기적으로 대응하고자 다주택자가 보유한 주택을 시장에 내놓게 하는 것이 정책목표였으나 현재는 그 필요성이 사라졌기에 다주택자 보유세 부담을 현재보다 완화할 여지와 필요성이 있다”고 설명했다.

또 “재산세 세 부담 상한제도를 폐지하는 방안도 검토할 필요가 있다”며 “다만 동 제도는 주택가격 상승으로 인한 재산세 급등을 억제하는 긍정적인 측면이 있으나 세금의 기본원칙인 공평과세 원칙을 훼손하는 부정적인 측면도 있다”고 덧붙였다.

이어 이 교수는 다주택자 중과세제도와 1세대 1주택 비과세제도 재검토가 필요하다고 밝혔다.

이 교수는 “소득세법상 양도소득세 문제점은 제도가 너무 복잡하게 설계돼 근본적으로 ‘다시 쓰기’를 해야 할 상황이라는 점”이라며 “`21년 기준 주택보급률이 102.2%고 자가점유가구 비율이 57.3%나 되는 상황에서 주택양도 시 양도소득세 세액이 얼마나 되는지는 납세자에게 매우 중요하고, 때에 따라 가계에 치명적인 위험이 될 수도 있다”고 설명했다.

특히 “양도소득세 관련 긴급 개편이 필요한 부분은 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세제도”라며 “현 정부 출범 이후 1년간 중과세제도를 유예했으나 현재 상황에서 이 제도는 폐지함이 바람직하다”고 강조했다.

이 교수는 “실제 다주택자 양도소득세 중과세제도는 중과세 자체가 목적이 아닌 일정한 과세유예 기간을 부여하고 중과세를 예고해 다주택자가 보유한 주택을 시장에 내놓게 하여 부족한 주택수급 문제를 단기적으로 해결하고자 하는 데 목적이 있다”며 “그런데 현재 주택시장은 이러한 필요성이 전혀 존재하지 않는 상황”이라고 분석했다.

아울러 “1세대 1주택 비과세제도 개편도 언급할 필요가 있다”며 “‘소득이 있는 곳에 세금이 있다’는 소득세 기본원칙에서 살펴보면 청년들은 열심히 근로활동을 해 많지 않은 급여를 받아도 소득세를 납부해야 하는 실정인데 대부분이 중장년층인 주택보유자가 젊은 시절 주택가격이 저렴할 때 주택을 매입해 보유하다 가격이 상승한 시점에 처분하면 단순 주택을 한 채만 보유했다는 이유로 수 억원부터 많게는 10억 원이 넘는 양도차익에 소득세를 전혀 납부하지 않는 것은 조세정의에 심각하게 반하는 것”이라고 꼬집었다.

이 교수는 “이는 세대와 지역 간 불공평 문제를 발생시키기도 한다”며 “외국 사례를 참고해 1세대 1주택 양도차익 비과세제도를 근본적으로 개편해야 할 것”이라고 당부했다.

마지막으로 이동식 교수는 주택임대소득 과세 강화가 필요하다고 밝혔다.

이 교수는 “주택임대소득은 `09년 말 ‘소득세법’ 개정 이전에는 사업소득이 아니라 별도 종합소득 유형으로 과세했는데 주택임대소득과 같은 부동산임대소득을 다른 적극적 사업소득과 과세상 차별이 있어야 한다고 생각한 것”이라고 설명했다.

다만 “`09년 세법개정으로 인해 현재 사업소득으로 과세하되 일부 특례를 부여하는 방식으로 운영한다”며 “이후 주택임대소득 과세제도가 크게 변화한 것은 `18년 말 ‘소득세법’ 개정을 통해서며 `18년 귀속분까지 비과세하던 총수입금액 2000만 원 이하 주택임대소득을 14% 분리과세로 전환했고, 당시 민간임대주택사업을 활성화하기 위해 등록임대사업자에게 여러 가지 과세 혜택을 부여했다”고 덧붙였다.

이 교수는 “주택임대소득 과세제도는 사실 주택 보유세 과세와 밀접한 연관이 있다”며 “과거 우리나라는 주택에 대한 임대소득 과세가 제대로 되지 않아 주택임대로 인한 이익도 보유세로 과세하는 측면이 있었지만 만일 주택임대소득 과세를 ‘소득이 있는 곳에 세금이 있다’는 소득세 기본원칙과 ‘소득유형과 과세형평’이라는 측면에서 정상화하면 보유세 부담을 좀 더 줄여줄 여지는 있다”고 밝혔다.

이 교수는 “주택임대소득은 일종의 소극적인 소득이라고 할 수 있으므로 적극적인 사업소득보다 세 부담이 오히려 높아야 함에도 현재는 반대인 상황”이라며 “이 역시 조세정의에 반한다고 볼 수 있다”고 꼬집었다.

이에 “민간임대 활성화를 위한 주택임대소득의 여러 특례 또한 과연 민간임대사업자가 세제상 특례를 부여받을 정도의 공익적 활동을 하고 있는지와 장기적 관점에서 임대주택을 어떤 방식으로 공급할지에 대한 심도 있는 재검토가 필요할 것”이라고 덧붙였다.