마포세무서(서장 장태복)는 20일 오후 3시 마포구청 2층 대강당에서 ‘마포세무서-마포구청이 함께하는 부동산 세금 주민설명회’를 개최했다.

이날 설명회에는 장대비가 쏟아지는 와중에도 부동산 세금에 관심이 있는 마포구민의 뜨거운 관심 속에서 개최됐다.

행사에 앞서 박강수 마포구청장은 인사말을 통해 "아는 것과 모르는 것은 천지차이"라며 "오늘 설명회를 통해 어려운 세금문제에 대한 궁금증을 해소하는 계기가 되기를 바란다"고 말문을 열었다.

박 구청장은 "세금은 사회와 국가를 위해 피땀흘려 번 돈을 내는 것이므로 기쁜 마음으로 내야 하는데 그렇지 못한 우리 사회가 안타깝다"면서 "한국은 어떻게든 세금 내지 않으려고 절세를 하려 하는데, 그렇게 낸 세금이 어디에 쓰여지는지에 대해서는 전혀 관심이 없다. 그러나 미국 사회는 자신의 책임을 다해야겠다는 생각으로 부과된 세금에 대해서는 1원도 깎지않고 내려고 한다. 그러나 세금집행이 잘못했다고 생각되면 여지없이 표로 심판한다"고 말했다.

박 구청장은 또 "이미 내 손을 떠난 세금이 내 돈이 아니라는 생각은 위험하다. 우리가 낸 세금이 이 나라를 운영하고 있으므로 깊은 관심을 가져야 한다"면서 "세금을 공정하고 투명하게 과세하고, 국민을 위해 사용하도록 최선을 다하겠다"고 밝혔다.

이어 장태복 마포세무서장은 "부동산을 사고 팔 때 어떤 절차에 의해 어찌해야 절세하고 세금을 최대한 아낄 수 있는지 알려드리는 행사를 하는 것이니 이번 기회에 모처럼 어려운 시간 내셔서 오신 것 만큼 돌아갈 때 많은 것을 얻어서 가는 시간이 됐으면 좋겠다"고 말했다.

이어 재산제세 전문세무사인 김진규 세무사가 취득-보유-처분의 과정에서 부과되는 세금인 국세와 지방세에 대한 전체적인 개념을 강의했다. ‘취득’ 과정에서는 국세의 경우 상속세와 증여세가, 지방세는 취득세가 부과되고, ‘보유’ 과정에서는 국세의 경우 종합부동산세, 지방세의 경우 재산세가 부과되며, ‘처분’ 과정에서는 국세의 경우 양도세, 지방세의 경우 개인지방소득세(양도소득분)가 부과된다고 설명했다.

매매 취득세율의 경우, 1주택자는 1~3%이지만 조정지역 2주택자는 8%의 중과를, 3주택자는 조정지역 12%, 비조정지역 8%, 4주택 이상이면 조정지역 12%, 비조정지역 12%가 부과된다. 증여 취득세율은 공시가격 3억 미만이면 3.5%, 공시가격 3억 이상에 조정지역이면 12%가 적용된다. 상속 취득세율은 2.8%이다. 김 세무사는 올해 세법개정안에 따른 세율 및 특례세율 등도 함께 설명을 이어갔다.

취득세 절세를 위해서는 세대분리가 잘 돼 있는지, 거주주택 비과세 특례(임대주택 등록 시점 등)에 해당하는지, 소득세법 시행령에 따른 중과배제에 해당하는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 조언했다.

또, 재산세(지자체)와 종부세(세무서)의 차이, 부동산공시가격 알리미 사이트 조회방법, 주택재산세율, 공정시장가액 비율(`22년 이후 60%), 종합부동산세 세율, 종부세 세액공제(연령 및 보유기간별), 경정청구 방법, 종부세 합산배제 등의 내용을 이해하기 쉽게 설명했다.

◆ 전학심 마포세무서 재산1팀장, 양도세 분야 설명

이어, 마포세무서의 전학심 재산세과 1팀장이 강단에 올라 양도소득세 분야에 대해 설명을 이어갔다.

전 팀장은 양도의 정의부터 시작해 계산 흐름, 부동산 세율 등 기본적인 설명부터 시작해 가장 관심도가 높은 ‘1세대1주택 비과세 및 1세대1주택 특례’에 대한 강의를 진행했다.

전 팀장은 양도세 주요해석사례로 ‘수용의 양도 해당여부(대법원 94누8020)’, ‘경매의 양도 해당여부(서울행법 2012구단19734)’, ‘주택부수토지의 범위를 초과한 경우(서울행법2018구단74696)’ 등을 소개했다.

이어 1세대1주택 비과세 요건은 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 △보유기간 2년 이상 △거주기간은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상 △양도가액은 양도 당시 주택이 실거래가 12억원을 초과하는 고가주택에 해당하지 않을 것 등을 모두 갖춘 경우에 적용된다고 설명했다.

하나의 건물이지만 상가와 주택을 함께 사용하는 겸용주택의 경우에도 `22년부터는 세법개정으로 인해 12억원을 초과하면 전체를 1세대1주택으로 보지 않고 주택부분만 보기 때문에 비과세 요건에 해당하는 것으로 오해하는 납세자가 많다는 점도 지적했다.

개정 전에는 상가를 포함한 전체까지 주택으로 전체 양도가액이 12억원을 초과하면 초과되는 부분만 과세했지만, 이제는 주택부분만 주택으로 보아 비과세 양도차익을 계산하고, 주택 외 부분은 과세가 된다.

또한 문의가 많은 ‘다가구주택’과 ‘다세대주택’에 대한 설명도 함께 했다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하(지하층 제외)이지만, 다세대주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개층 이하(지하층 제외)이다.

3개층 이하의 다가구주택으로 1세대1주택 비과세 특례를 적용받고자 하는 납세자들이 옥탑에 주택을 하나 더 만들어 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 만들고 사용했다면, 사실상 4개층인 다세대주택으로 적용받게 돼 세금 감면혜택을 받을 수 없는 경우가 생기기도 해 주의해야 한다.

특히 전 팀장은 올해 정부의 세법개정안 중에서 ‘세법상 주택의 개념’을 정비하는 내용도 소개했다. 주택의 허가여부, 건축물 대장 등 공부상 용도구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보지만, 개정안에 따르면 주택의 구조상 특성을 반영해 구체화된다. 출입문, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 별도 설치되는 등 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물을 말한다.

이 외에도 부동산을 양도일 전에 용도변경하면 `22년 10월21일 이후 매매계약 체결분부터 양도일 현재 용도로 판단하고, 부동산을 양도일 전에 주택 멸실의 경우 `22년 12월20일 이후 매매계약 체결분부터 양도일 현재의 주택 여부를 판정하는 등 유권해석 변경사항도 소개했다.

또, 오피스텔 분양권의 경우, 무주택세대가 조정대상지역 공고 이전 분양계약하고 조정지역 공고 이후 완공돼 주거용으로 사용하게 되면 ‘거주요건’을 적용하는 점 등도 소개했다.

마지막으로 전 팀장은 다운계약서, 업계약서 등 ‘거짓계약서’를 작성하면 무신고, 과소신고 40% 적용 및 납부지연가산세와, 비과세 감면 배제, 취득자에게 취득가액의 5%의 과태료를 부과하는 등 불이익이 발생할 수 있다고도 덧붙였다.

◆ 사명환 마포세무서 재산2팀장, 종부세 합산배제 설명

이어 사명환 마포세무서 재산세과 2팀장은 종합부동산세 분야에 대한 설명에 나섰다. 현재 종합부동산세 합산배제 신고기간(내달 4일까지)인 만큼, 이와 관련한 납세자들의 자주 묻는 질문사례를 중심으로 소개를 이어갔다.

종부세 합산배제는 납세자가 과세기준일인 6월1일 현재 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종부세 합산배제 요건을 충족하는 부분에 대해서는 종부세 과세대상에서 제외하도록 관할 세무서에 신고하는 것을 말한다.

종부세 합산배제 신청은 서면으로도 가능하지만 홈택스를 통해 쉽게 전자신고가 가능하다. 지난해 신고 후 변동사항이 없다면 변동사항이 있는 경우에만 이를 반영해 신고하면 되고, 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 된다면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함해 추가로 신고납부해야 한다는 점을 강조했다.

또한, 임대료 상한(5%) 요건 위반 시 해당연도와 그 다음연도까지 총 2년을 합산배제 적용대상에서 제외되므로 주의해야 하며, 부부공동명의의 경우 지분율이 큰 자가 납세의무자이지만 지분율이 동일하다면 선택이 가능하다는 점 등도 함께 설명했다.

한편, `23년 귀속 종부세부터 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 인상됨에 따라 부부 각각 1주택자로 과세되는 경우가 공동명의 1주택자 특례 적용보다 유리할 수 있다고 설명했다. 따라서 특례 적용 유불리를 확인해 부부 각각 납부가 유리한 경우에는 특례적용 취소를 신청해야 한다.

아울러 피상속인이 일부만 보유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대1주택자 특례 적용기준인 ‘지분율 40% 이하’의 의미는 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말하고, 상속주택과 지방 저가주택에 대한 1세대1주택자 적용특례의 경우 주택취득 순서와 관계없이 과세기준일 현재 요건을 충족하면 특례가 적용된다고 설명했다.