오피스텔을 업무용 시설로 과세해야 할까, 아니면 실질과세 원칙에 따라 주택으로 과세해야 할까. 오피스텔은 건축법상 업무시설이지만, 국민들은 주거용 건물로 인식하고 있다. 또한, 건설단계에서부터 사실상 주거를 목적으로 신축되고 있는 현실을 고려한다면 주택으로 과세하는 것이 바람직하다는 지적이 나왔다.

최근 한국세무학회 춘계학술대회에서 발표된 ‘지방세법상 과세대상으로 오피스텔에 관한 연구-오피스텔에 대한 과세기준 및 평가를 중심으로’ 논문에서 임상빈 지방세연구원 연구위원과 류진 양주시 팀장은 이같이 밝혔다.

최근 생활숙박시설은 법 제도적으로 주택으로 보기 어렵지만, 주택으로 전용하는 사례가 발생하면서 이를 주택으로 보아야 한다는 민원이 제기되고 있다.

보고서는 “건축 허가된 사항과 다른 주택 사용을 인정하게 되면 불법을 조장하게 되는 문제가 있다”며 “이러한 문제의 원인은 사실상 주택으로 사용되는 주택과 건축 허가된 주택을 구분하는 체계가 마련되지 않았기 때문에 낮은 주택세율을 받고자 하는 조세회피의 성격이 있다고 보인다”고 설명했다.

따라서 “주택의 세부담체계를 다양화해 주택으로 사용되는 경우에 대한 세부 기준을 적용하여 차등적인 세부담을 검토하는 것이 바람직하다”고 제언했다.

또한 빈집의 주택 인정에 대해서는 “주택의 개념을 재정립하는 것이 필요하며, 주택의 개념 재정립 시 ‘거주 또는 사용’이라는 기준을 검토해야 한다. 또한 지방세법에서 주택의 과세 원칙을 마련할 때, 적법 주택과 비적법 주택에 대한 차등적인 과세 원칙을 정립하는 것도 필요하다”고 덧붙였다.

대법원은 “오피스텔이 국민주택에 해당하지 않는다고 보고 있고, 해당 건축물이 공급 당시 공부상 용도가 오피스텔에 해당하면, 실제 주거용으로 사용했더라도 달리 볼 수 없다”고 판시하고 있어, 부가세법과 조특법에서는 엄격하게 공부를 기준으로 주택을 판단하고 있다. 따라서 오피스텔을 사실상 주택으로 볼 여지는 없다.

반면, 지방세법에서 주거용 오피스텔에서만 주택의 개념을 완화해 주택세율을 적용하고 있다. 이처럼 모호한 개념은 과세 판단에 있어 납세자 간의 형평성을 저해하고 법적 안정성을 저해할 수 있으므로, ‘거주 또는 사용’이라는 대원칙하에 주택에 대한 개념 재정립이 필요하다고 지적했다.

이와 함께 “오피스텔은 공부상과 현황상 차이가 있어, 건축 허가상 오피스텔로 허가를 받아도 실제로는 주택과 유사한 경우가 많고, 일부는 숙박업 용도로 사용되는 경우도 있어 건축법상 분류인 오피스텔을 하나의 유형으로 인식하는 것은 과세 및 평가에 있어 문제가 될 수 있다”고 지적했다.

이에 따라 “주거형 오피스텔은 분류상 주택으로 분류하고 주택과 동일하게 평가·과세하는 것이 바람직하다”며 “다만, 주택과 오피스 겸용이 가능한 오피스텔은 현재와 같이 납세자의 선택에 맡기기보다는 오피스로 보고 토지와 건축물로 각각 과세하는 것이 바람직하다”고 밝혔다.