분양사업자가 상가를 분양하면서 미분양상가의 분양촉진을 위해 수분양자들에게 소유권이전을 완료한 후 임대차계약이 체결될 때까지 임대보장지원 확약에 따라 일정금액을 임차지원금(임차인 모집 용역비 포함)으로 임대수익으로 보장하여 지급하는 경우 수분양자가 보장받는 해당 임대수익 보장금은 사업소득입니다(서면법규-775, 2014.07.22., 서면법령해석소득2017-225, 2017.06.30.).

동 건은 분양이후 임대차계약이 체결되는 경우 확약에 의한 월임대료 지급의무가 소멸되는 상황입니다.

임대수익 보장금액 등이 매출에누리에 해당할까요?

오피스텔을 분양하는 사업자가 분양촉진정책의 일환으로 수분양자에게 임대수익보장 금액과 실제 임대료와의 차액을 별도로 지급하거나, 수분양자에게 오피스텔 중도금 대출이자를 별도로 지급하는 경우, 임대수익 보장지원액 및 대출이자 지원액은 에누리에 해당하지 아니합니다(부가-0865, 2017.09.27.).

이때 수분양자는 세금계산서를 발행해야 할까요?

부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하여 세금계산서 발행대상이 아닙니다. 관련예규 는 아래와 같습니다.

분양계약당시 확정금액을 지급하는 경우에는 어떻게 될까요?

사업자가 상가 등의 분양업자로부터 수익보장금 명목으로 일정기간동안 일정금액을 받는 조건으로 상가 등을 분양받는 경우 구매자인 사업자가 분양업자로부터 수익보장금 명목으로 지급받는 금액의 합계액은 상가 등의 취득가액에서 차감합니다(소득-930, 2012.12.21.).

동 건은 임차인 입주여부와 관계없이 받아야 할 금액에 대해 취득가액에서 차감한다는 유권해석을 한 것입니다.

1년간의 상가 수익보장금을 일시에 지급받아 상가매수 잔금지급에 사용한 경우에는 어떻게 될까요?

선세금에 해당하는 경우 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 사업소득의 총수입금액으로 계산할 수 있습니다(서면소득2017-1667, 2017.07.26.).

동 건은 보장기간내 임대료 수령시 지급된 보장금액 전액을 환불해야 하는 상황이었습니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사