다가구주택, 단독주택의 옥탑방으로 인해 양도세 비과세를 못받는 사례가 속출했던 적이 있었습니다. 양도세 비과세도 못받지만 다주택 중과로 양도세폭탄을 맞아야 했었죠. 지금도 현재진행중입니다.

왜 이런 일이 벌어지고 있을까요?

다가구주택이란 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하(지하층 제외)이며, 바닥면적의 합계가 660㎡이하고, 거주세대수가 19세대 이하(지하층 세대수 포함)인 주택을 말합니다.

다가구주택은 “한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분”을 각각 1주택으로 보는 것이 원칙이나, 당해 다가구주택을 가구별로 양도하지 아니하고 “하나의 매매단위”로 양도하는 경우 단독주택으로 봅니다.

따라서 4개층을 주택으로 사용하는 경우 다가구주택 특례가 적용되지 않아 1개 호마다 주택(공동주택)으로 보아 양도세 비과세를 적용하지 않고, 다주택자 중과세를 적용하게 됩니다.

또한 호수를 쪼개서 19세대를 초과하는 경우에도 단독주택이 아닌 공동주택이 되는 것입니다.

옥탑은 주택에 포함될까요?

수평투영면적이 1/8을 초과하거나 실제 주택으로 사용하는 경우 주택으로 사용하는 1개층으로 인정됩니다(조심2019서2534, 2019.09.09.). 옥탑방은 상시 주거용으로 사용한다면 건축면적이 1/8 이하더라도 주택층수에 포함된다는 얘기입니다(대법원2021두30754, 2021.04.16.).

결국 다가구, 단독주택은 3개층을 넘지 않는 것이 통상인데, 옥탑부분, 상가부분을 주택으로 쓰게 되어 4개층이상을 쓰게 되면 엄청난 불이익을 받을 수 있는 것이죠.

3층과 옥탑방을 복층구조화하면 어떻게 될까요?

1개층으로 볼 수 없고 2개층으로 봐야 한다는 심판례가 있습니다(조심2019서0134, 2019.11.01.).

이미 옥탑부분, 상가부분을 주택으로 사용하고 있다면?

옥탑부분, 상가부분을 주택으로 쓰고 있다면 반드시 양도 전에 옥탑은 주택사용을 중지하고, 주택으로 쓰고 있는 상가면적은 상가로 임차인을 들여놓은 상태에서 2년을 경과한 후 매도할 것을 추천드립니다.

비과세 판단시 조세심판례에 따르면 2년 보유기간은 다가구주택 요건을 충족한 날(옥탑방을 멸실한 날, 상가로 변경한 날)부터 기산하며(조심2020서839, 2020.06.04.), 법원 판례에 따르면 최초 취득일부터 주택보유기간을 계산하고 있습니다(서울행법2020구단65886, 2021.11.24.).

다만, 최대 80%까지 인정되는 1주택자 장기보유특별공제는 옥탑방 멸실후부터, 상가로 변경한 날부터 기산합니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사