최근 인터넷이나 방문하여 세무사에게 가장 많이 물어보는 질문 중에는 자녀 증여재산 공제가 얼마인지? 혼인·출산 증여재산 공제가 얼마인지가 있다.

또한 부모와 금전 무상 대출은 어떻게 해야 하는지? 연간 이자율과 이자 한도는 어떻게 정해야 하는지 궁금해 한다.

과거에 이런 질문은 부모와 자식 간 주택 증여에 따른 부담부증여 때문에 물어보았지만, 최근에는 모두 ‘자조서(자금조달계획서)’를 작성하기 위해서 묻는 것이다.

‘자조서’는 부동산 거래신고 등에 관한 법률(약칭 : 부동산 거래 신고법) 제3조 제1항에 따라 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우 주택 소재지 시장·군수·구청장 등 에게 제출하는 서류이다.

자조서는 거래 대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급 방식을 상세하게 작성하고 증빙자료를 첨부하여 거래계약 체결일로부터 30일 이내 제출하는 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 약칭하는 것이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 ‘별지 제1호의 3 서식’인 자조서는 제출인, 자금조달계획, 조달 자금 지급 방식, 입주계획 등으로 나누어지는데, 그 중 자금조달계획을 작성하고 증빙자료를 제출하는 것이 세무조사 받는 것보다 더 깐깐하게 되어있다.

자금조달계획의 자기 자금에는 ‘금융기관 예금액’ 항목 기재 시 신고 시점에 예금(적금)계좌를 보유하고 있는 경우 예금잔액증명서 등을 반드시 제출하고, 현금 등 그 밖의 자금 항목 기재 시 소득금액증명원, 근로소득 원천징수 영수증 등 소득 증빙자료를 반드시 제출하여야 한다.

부동산 매각, 증여·상속, 차입 등을 통한 자금조달의 경우에는, 신고 시점에 부동산 매도계약이 이루어지거나, 증여·상속, 차입 등 자금조달이 실행된 경우에는 해당 항목별 증빙자료를 반드시 제출하고, 부동산 매도계약이 이루어지지 않았거나, 증여·상속, 차입 등 자금조달이 실행되지 않은 경우에는 계획 중인 내용을 자금조달계획서 항목에는 기재하되, 미제출 사유서를 제출하여야 한다.

미제출한 경우에는 향후 잔금 지급 등 거래가 완료된 이후에 국토부 또는 신고 관청이 자금조달계획서 등과 관련한 증빙자료의 제출을 요청하면 이에 응하여야 한다.

자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 아니할 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제4호 위반에 해당하여, 불법 행위 여부와는 무관하게 증빙자료를 제출하지 않은 데 대하여 500만 원 과태료를 부과한다.

자기 자금을 작성하다 보면 부모로부터 일시라도 융통한 자금이 들어가게 되고, 증여를 받았다면 증여세 신고서를, 차입하였다면 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류를 증빙자료로 제출해야 한다.

국토교통부의 인터넷 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)을 통하여 제출한 자료 검토를 위탁받은 한국부동산원의 시장 관리처에서는 누락하였거나 정확하지 않은 자료 및 신고한 내용을 검토하고 추가 자료 제출 요구를 할 수 있는데, 매수자에게 제출 기한 내 증명자료를 미제출하거나, 불성실하게 제출하면 3천만 원 이하의 과태료를 부과한다는 공문을 받게 된다.

자금조달계획서를 사전 검증 국세청 자금출처 조사라고 생각하고 주택 등 부동산을 구입하는 경우 미리 작성하고 증빙자료를 챙겨보는 것도 좋은 절세의 방법이다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업