일반주택이 있는 상태에서 (선순위) 상속주택을 물려받게 되면 상속주택은 없는 것으로 보아 일반주택 양도시 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

이때 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 일반주택 판정시 상속개시일로부터 소급하여 2년이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의해 사업시행 완료후 취득한 신축주택은 제외됩니다.

상속주택을 먼저 팔면 어떻게 될까요?

상속주택을 5년내 매도하면 2주택자라도 중과하지 않고 일반세율로 과세하지만 5년 경과후 상속주택을 매도하면 중과세율이 적용될 수 있습니다.

만약 상속주택이 후순위 상속주택이라면 5년여부와 관계없이 중과세율이 적용될 수 있습니다.

현재 2022.5.10~2025.5.9.까지 양도하는 주택은 상속개시일로부터 5년이 경과하였더라도 한시적으로 양도소득세 중과는 적용되지 않습니다.

선순위 상속주택은 어떤 주택을 말하나요?

피상속인이 2개 이상의 주택을 물려주는 경우 선순위 상속주택의 판정은 아래의 순서대로 판정합니다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③ 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

④ 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

2013.02.14. 이전 취득한 일반주택의 경우에는 다르게 취급되나요?

국세청의 유권해석은 2013.02.14. 이전 취득한 일반주택의 경우 상속개시당시 동일세대원이 아니면 “상속주택과 일반주택의 취득 순서에 상관없이” 일반주택 양도시 상속주택 비과세 특례가 적용됩니다(법령해석재산-625, 2017.11.01.).

국세청의 유권해석에도 불구하고 조세심판원에서는 상속주택 비과세특례는 일반주택을 소유하고 있는 1세대가 상속으로 주택을 취득하여 일반주택을 양도하는 때 적용되고, 상속주택을 보유하고 있는 1세대가 후발적으로 일반주택을 취득하여 양도하는 경우에는 적용될 수 없다고 판단한 적이 있습니다(조심2011광1136, 2011.04.14.).

동일세대로부터 물려받는 상속주택에 대해서 주의할 점은 무엇일까요?

동일세대로부터 주택을 상속받은 경우 상속주택 비과세특례적용이 불가능합니다. 다만, 동거봉양 합가후 주택을 물려받는 경우에는 비과세특례적용이 가능할 수 있습니다.

공동상속주택과 관련하여 주의할 점은 무엇일까요?

공동상속주택의 소유자 판정기준은 아래의 순서에 따라 판정합니다.

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 당해 주택에 거주하는 자

③ 최연장자

소유자로 판정되지 않는 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 봅니다. 따라서 일반주택 양도시 비과세를 적용받을 수 있습니다.

국세청에서는 공동상속주택 소수지분 비과세특례는 선순위 공동상속주택 소수지분만을 비과세특례를 적용하는 것으로 해석하고 있습니다(부동산거래관리과-155, 2011.02.18.).

2주택을 소수지분으로 공동상속받은 후 1개를 처분하고 난 뒤 일반주택을 양도하는 경우에도 비과세특례를 적용하지 않습니다(법령해석재산-21685, 2015.03.10.).

또한 3주택을 공동상속받고 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세특례 적용은 안됩니다.

동일세대로부터 공동상속주택 소수지분을 물려받은 경우에는 (국세청에서는) 공동상속 주택 비과세 특례가 적용되지 않는 것으로 보고 있으나(사전법령해석재산2021-199, 2021.05.31.),

(조세심판원에서는) 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 명확히 규정한 이상 동일세대로부터 물려받은 소수지분권자에 공동상속주택 비과세 특례를 적용하는 것이 타당하다고 보고 있습니다(조심2018중424, 2018.04.19.).

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사