개인사업자로 세무 신고 관리해 주는 오피스텔 임대 사업자가 1월 부가가치세 신고를 앞두고, 지난해 11월에 임대 사무실을 양도하였다고 알려왔다.

무심코 포괄 양도‧양수라고 생각하고, 양도세 신고 준비를 하는데 양수자가 무역회사로 양도한 부동산에 입주한다고 하였다.

이처럼 개인사업자의 오피스텔 임대 부동산 양도의 경우 건물 매각분에 대하여 무심코 포괄적 양도‧양수로 잘못 알고 신고하지 않거나, 증여의 경우 취득 당시 매입 세액을 공제받지 않았고 공급가액도 없다고 부가가치세 신고하지 않는 경우가 있다.

포괄 양도‧양수는 계약서에 특약으로 기재하고 업종을 유지하면서 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우이다.

그러나 임차인에게 양도하는 경우와 면세사업자에게 양도하는 경우 포괄적인 양도로 보지 않는데, 가장 실수를 많이 하는 경우는 양수자가 입주하여 업종의 동일성을 유지하지 못하는 경우이다.

임대용 건물을 증여하는 경우 사업양도 요건을 충족할 때는 사업양도로 인정한다.

그러나 임대보증금을 제외하거나 업종의 동일성 등을 유지하지 않을 때는 증여자는 건물분에 대하여 시가로 세금계산서를 발행하며 수증자는 매입세액공제를 받는 것이다.

임대용 부동산을 양도하는 경우 토지와 건물을 같이 공급하는 경우 구분한 실지거래가액을 공급 가액으로 한다.

실지거래가액으로 구분한 토지와 건물이 기준시가로 안분 계산한 금액과 30% 이상 차이가 나거나 실지거래가액이 불분명한 경우 잔금 청산일이 아닌 계약일 현재의 기준시가 계산 방법으로 안분한 금액을 공급가액으로 한다.

다만, 계약일이 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급 시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 하는데 소급 감정을 인정한 사례는 없다.

토지의 기준 가액은 개별공시지가로 하고 건물 등의 기준 가액은 국세청장이 고시한 건물 기준시가 계산 방법에 따르는데, 국세청장이 고시한 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가는 토지·건물이 모두 포함한 가격으로 적용할 수 없다.

국세청장이 고시한 건물 기준시가 계산 방법은 2025. 1. 1.부터 ㎡당 850,000원에 건물 신축 가격기준액 × 구조 지수 × 용도 지수 × 위치 지수 × 경과 연수별 잔가율을 적용한 금액에 건물 면적을 곱하여 계산한다.

㎡당 금액에 개별건물의 특성에 따른 조정률은 상속·증여세법 제61조 제1항 제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용하므로, 부가가치세 건물분 공급가액을 계산할 때는 제외하여야 하고, ㎡당 금액은 1,000원 단위 미만은 버리므로 단수 계산에 유의하여야 한다.

건물분 양도 부가가치세를 신고하지 않은 사실을 뒤늦게 알게 되면, 가산세를 부담하더라도 안분계산 명세와 함께 수기로 세금계산서를 발행하여 양도자는 부가가치세 수정 신고 납부하고 양수자는 부가가치세 경정 청구하여 매입 세액을 공제받아야 한다.

세무사도 오피스텔 임대 부동산 양도하는 경우 납세자와 같이 무심코 포괄 양도양수라고 생각하는 경우와 증여하는 경우 공급가액이 없으니 부가가치세 공급가액도 없다고 신고를 놓치는 경우가 있다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업