사업용토지가 되려면 다음의 기간기준을 충족해야 합니다.

① 양도일 직전 5년중 3년이상을 직접 사업에 사용하는 경우

② 양도일 직전 3년중 2년이상을 직접 사업에 사용하는 경우

③ 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용하는 경우

토지 취득후 법령에 따라 사용이 금지·제한된 토지는 “사용이 금지 또는 제한된 기간”동안 사업용 사용으로 간주합니다(소득령 제168의14).

토지사용 등이 금지·제한되었더라도 “당해 토지의 본래 용도(경작, 육림 등)을 제한하는 것이 아니면” 적용할 수 없습니다(법령해석재산-517, 2016.11.25.).

또한 농지 보유기간 중 사업소득금액이 3,700만원 이상으로 대부분 비사업용 기간일 경우 법령에 따른 사용제한(사업용 의제) 규정은 적용되지 않습니다(법규재산-1031, 2023.12.28.).

참고로 토지 취득전 법령에 의해 사용이 금지·제한된 토지는 해당 기간에 대해 사업용사용으로 간주되지 않습니다(법령해석재산-307, 2020.05.04).

농지가 도시개발구역으로 지정된 경우에는 법령에 의해 사용이 금지·제한된 경우에 해당할까요?

아니요. 도시개발구역으로 지정되더라도 농지 본래의 용도인 경작이 금지 또는 제한되지 않는 경우에는 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당하지 않습니다(기획재정부 조세정책과-2039, 2024.11.05.).

도시개발법에 따라 환지된 토지(농지)의 경우에도 마찬가지일까요?

도시개발법에 따른 도시개발구역안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지는 “건축이 가능한 날부터 2년”동안 사업용 사용으로 봅니다(소득칙제83의5).

취득이후 환지방식의 도시개발사업이 시행된 경우 사업시행지구로 “지정된 날(지정고시일)로부터 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간”을 사업용으로 봅니다(서면부동산-168, 2015.06.03.).

하지만 여전히 해당 토지가 농지로서 경작에 제한을 받지 아니하는 기간은 법령에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하지 아니합니다(조심2023중0451, 2023.04.10., 재산세과-964, 2009.05.18.).

그런데 환지예정지 지정처분 지정·공고일(조심2023서0418, 2023.06.07.) 또는 부지조성 공사 착공일 등 실제로 농지가 도시개발사업의 목적에 따라 사용되는 시점부터 양도일까지 농지를 사업에 사용하지 못한 부득이한 사유나 정당한 사유가 인정될 것으로 보입니다(대법원2023두34637, 2023.06.29.).

도시개발사업 진행중에 취득한 토지를 당해 사업이 완료되기 전에 양도하는 경우 무조건 비사업용토지에 해당됩니다(서면4팀-3482, 2006.10.19.).

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사