최근 주택가격이 급등하면서 개인의 취득세 및 재산세 부담이 증가하고 주택 중과세 규정도 신설되면서 세금 불복이 증가하고 있는 추세인 것으로 분석됐다. 실제로 지난해 지방세 심판사건은 2845건으로 전년 대비 30%가 증가했다. 반면 법인의 심판청구는 크게 늘지 않았는데, 이는 PF시장 침체의 영향으로 취득 자체가 줄어든 탓으로 분석됐다.

한국지방세학회(회장 유철형)가 14일 오후 1시 30분 서울 중구 전국은행연합회회관 14층에서 개최한 `25년 동계학술대회에서 심우돈 조세심판원 사무관은 개인이 청구한 다섯가지 심판사례를 소개했다.

◆ 승계 조합원이 취득한 조합원용 주택의 취득가격(조심 2024방185)

심 사무관에 따르면 종전 조합원과 조합은 쟁점아파트의 분양가격을 8억원(권리가액 5억원, 청산금 3억원)으로 해 분양계약을 체결했다. 종전 조합원은 청구인에게 입주권을 양도하기로 하였는데, 당시 쟁점아파트의 예상 매매가격이 10억원이어서 10억원에서 청산금 3억원을 차감해 입주권의 양도가액을 7억원으로 정하였다. 이에 청구인은 종전 부동산의 권리가액 5억원에 프리미엄 2억원을 합한 7억원을 종전 부동산의 취득가격으로 해 취득세 등을 신고·납부했다.

이후, 청구인은 청산금 3억원을 납입하고 쟁점아파트를 취득했다. 청구인은 쟁점아파트의 취득세 등을 신고하면서 이 건 감면규정을 적용해 취득부동산의 가액을 분양가액 8억원으로 하고 종전 부동산의 가액7억 원으로 하여 두 금액의 차액인 1억원을 과세표준으로 취득세 등을 신고·납부했다.

그러나 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득하기 위해서 종전 부동산의 매매대금 7억원과 청산금 3억원 총 10억원을 지급하였으므로, 이 건 감면규정에 따른 취득부동산의 가액은 10억원이 맞는다고 보았다. 결국, 청구인과 처분청은 취득부동산의 가액에 프리미엄(2억원)이 포함되는지에 대한 판단을 달리한 것이다.

심판원은 쟁점아파트의 취득가격은 종전 부동산의 취득가격에 청산금을 더한 금액이 맞기 때문에 이 금액을 취득부동산의 가액으로 하고 여기서 종전 부동산의 가액을 차감한 금액을 과세표준으로 해 취득세를 부과한 처분은 적법하다고 보았다.

심우돈 사무관은 현재 이 건 감면규정이 삭제돼 같은 쟁점이 대두될 가능성은 없으나, 취득행위의 원인이 되는 거래를 어떻게 확정할 것인지, 취득행위에 또 다른 취득행위가 포섭될 경우에서의 이중과세 문제 등 에 대한 법원의 판단이 주목된다고 밝혔다.

◆ 부담부증여로 취득시 승계한 임차보증금에 상당하는 지분을 유상으로 취득했다고 인정할 것인지(조심 2023지4216)

청구인은 `23년 3월경 부모로부터 서울시 용산구 한남동 소재 주택을 증여받으면서 증여자가 `22년 말에 제삼자와 체결한 임대차계약의 임대인 지위를 승계하면서 관련 채무인 임대차보증금 7억원도 승계했다. 청구인은 쟁점주택의 감정평가액(약 10억원)을 취득가격으로 하고 무상취득세율(3.5%)을 적용해 산출한 취득세 등을 신고·납부했다가 쟁점채무에 상당하는 지분은 유상취득세율을 적용해야 한다는 취지로 경정청구를 제기했다.

처분청은 청구인의 `22년 귀속 소득금액이 2600만원에 불과하다는 점을 들어 청구인이 쟁점 채무를 상환할 수 있는 소득 등이 증명되지 않았다고 보아 경정청구를 거부했다.

심판원은 청구주장을 인용했다. 청구인의 경우에는 지방세법 제7조 제11항 제4호 라목에 해당한다고 보았다. 해당 규정은 “가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우”를 규정하고 있다. 여기서 “대가”는 청구인이 거래상대방이나 제삼자에게 지급한 대가를 의미할 것이고, 거래 당사자들의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액도 당연히 포함된다고 보았다.

청구인이 주택임대차보호법령에 따라 임대차보증금의 반환의무를 승계할 수밖에 없는 상황에서 이러한 채무인수도 현금 지급과 같은 것으로 인정한 것이다.

심 사무관은 취득자의 소득과 무관하게 그 채무 상황만으로 모두 유상거래로 인정할 것인지에 대한 고민도 엿보인다며 앞으로도 높은 주택가격과 상속세 관련 규정 탓에 청구인과 같은 거래는 계속될 것인데, 그 임대차보증금을 실제로 어떤 방법으로 상환하였는지 확인할 수도 없는 상황에서 이러한 거래를 유상으로 인정한다는 것인지에 대한 우려가 제기될 수밖에 없기 때문이라고 설명했다. 또한 이 건에서는 청구주장이 인용됐으나, 유사한 사안에서 청구주장이 기각된 사례도 많아, 납세자의 예측 가능성과 불필요한 행정력 낭비를 줄이는 차원에서 조세심판원이 명확한 기준을 제시할 필요가 있다고 지적했다.

◆ 1세대의 범위(조심 2023지4703)

청구인은 경상북도 경산시 소재 주택을 취득했는데, 해당 지역은 조정대상지역에 포함되어 있지 않았다. 청구인은 미혼으로 30세를 미만이었고, 외조부를 세대주로 하는 세대별 주민등록표에 세대원으로 등재되어 있었다. 청구인은 주택을 취득하고 일반세율을 적용해 산출한 취득세 등을 신고·납부했지만, 처분청은 청구인이 1세대 3주택에 해당하는 주택을 취득했다면서 중과세율을 적용했다.

청구인은 주민등록상 주소지만 외조부 댁으로 한 것이지 실제로는 부모님과 함께 생활하고 있다고 주장하면서 청구인을 부모와 같은 세대로 보아 그 세대별 주택 수를 판단해달라고 했다. 반면에 처분청은 청구인이 외조부와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어서 외조부의 세대원일 뿐만 아니라 미혼으로 그 연령이 30세 미만이라서 관련 규정에 따라 부모와 같은 세대로 간주되므로, 청구인, 외조부, 부모는 청구인과 같은 세대로 보아야 한다고 했다.

이에 대해 심판원은 해당 처분을 취소했다. 1세대의 판단을 세대별 주민등록표를 원칙으로 하되, 예외적인 경우에는 부모와 자녀를 1세대로 간주한다고 규정한 것이지 원칙과 예외를 동시에 적용하라는 의미는 아니라고 해석했다.

심 사무관은 1세대의 범위와 관련한 심판청구는 최근 몇 년 사이에 급격히 늘어나고 있다며 취득세의 경우 그것이 중과세율의 적용 여부에 영향을 미치기 때문에 납세자의 관심이 높을 수밖에 없고, 재산세의 경우에는 1주택을 보유하고 있는 다수의 국민을 대상으로 하는 규정이라서 여러 상황이 벌어질 수밖에 없다고 설명했다. 심판원이 나름의 기준을 제시하고 있으나, 다수의 국민에게 적용되는 법령이라는 점을 고려할 때, 해당 규정이 단조로운 측면이 있어 보인다고 덧붙였다.

특히, 주택의 취득세 중과세 규정의 경우에는 일종의 규제적 성격을 갖고 있는데, 그것이 사실상 최소 허용 규제처럼 보인다고 말했다. 일단, 법인의 주택 취득, 다주택자, 주택의 증여 등 주택 취득 중 일부만으로 중과세 대상으로 삼고 있기는 하나, 그 취득물건 자체를 주택으로 설정하고 있는 이상 그 취득자나 취득 형태를 일부 한정했다는 것만으로 해당 규정이 예외적인 상황을 규제하고 있다고 보기는 어렵다는 것.

결국, 중과세의 그물을 넓게 펼쳐놓았다면 그 예외도 여럿 두어야 균형이 맞을 것인데, 그 예외가 다수의 국민에게 벌어지는 여타 상황을 잘 포섭하기에는 한계가 있을 수밖에 없어 중과세 규정이라면 그 그물을 넓게 펼쳐놓기보다는 좁고 촘촘하게 펼치는 것이 정책 목적의 달성이나 조세 중립성의 측면에서 효율적일 것이라고 강조했다.

◆ 계약이 사기에 의한 것일 때 취득세 환급 여부(조심 2023방87)

청구인은 갑으로부터 상가 1개 호실을 1억5000만원에 구입하면서 해당 상가의 월세계약을 승계하기로 했다. 갑은 청구인에게 매월 60만 원의 월세를 받을 수 있다고 했다. 실제로 청구인은 이후 몇 달간 월세를 정상적으로 입금받을 수 있었지만 더 이상 월세가 입금되지 않았고, 청구인은 임차인에게 월세를 입금할 것을 독촉했다. 이에 해당 임차인은 갑과 월세계약을 한 것이 아니라 보증금 1억 원에 전세계약을 체결한 것이라고 했고, 청구인은 그제야 갑에게 사기를 당한 것을 알게 되었다.

이후, 청구인은 갑을 상대로 해당 상가의 소유권이전등기말소 등의 소를 제기했고, 관할 법원은 갑이 상가 매매와 관련한 사기에 관여한 것으로 볼 수 있다면서 갑은 말소등기절차를 인수하고, 매매대금 상당액 등을 청구인에게 지급하라고 판결했다.

청구인은 이 판결을 근거로 당초 매매계약이 무효로 간주해 더 이상 유효한 취득행위가 존재하지 않는다면서 관련 취득세의 환급을 청구했다. 그러나 처분청은 조세심판원의 선결정례를 근거로 매매계약이 취소되었다 하더라도 이미 성립한 취득행위에는 영향을 미칠 수 없다면서 경정청구를 거부했다.

심판원 결정으로는 대상 심판결정과 같은 상가를 취득한 일부 피해자들의 심판청구는 기각되기도 했고, 청구가 인용된 경우에도 반사회질서의 법률행위로 보아 무효임을 전제한 결정이 있었다. 심 사무관은 매매계약 취소에 따른 취득세 환급과 관련된 심판청구는 향후 법원의 판결에 따라 그 향배가 결정될 것으로 보인다고 말했다.

◆ 사권 제한토지 등에 대한 감면(조심 2023방5082)

청구인은 주택재개발정비구역으로 지정·고시된 지역 내에 주택을 소유하고 있다. 그런데 토지이용계획에 따르면, 해당 주택은 공공공지, 소로2류, 초등학교 등에 저촉되어 있다. 이러한 도시군계획시설의 설치가 예정된 부지에 해당 주택의 전부 또는 일부가 포함되어 있다는 것이다.

청구인은 해당 주택이 도시군계획시설로서 지형도면에 고시되어 있고, 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행되었기 때문에 재산세 감면대상이라고 보았다.

반면에 처분청은 해당 주택은 국토계획법이 아니라 도시정비법에 따라 정비기반시설로 지형도면이 고시된 점, 재개발구역의 경우 그 수익성이 없는 경우에는 토지소유자 등의 의사에 따라 정비구역을 해제할 수 있음에도 이를 유지하고 있다는 것은 청구인과 같은 토지소유자 등의 사권이 제한받고 있지 않다는 반증에 해당한다는 점 등을 근거로 감면대상이 아니라고 보았다.

심판원은 서울특별시장의 고시에서 청구인의 주택 일대가 국토계획법에 따른 도시관리계획 결정이 이루어진 점을 들어 청구주장을 인용했다. 이 사안에서 정작 문제가 되는 것은 해당 주택의 일부만 도시군계획시설에 편입되어 있다는 것이다.

규정에서는 ‘10년 이상 장기간 미집행된 토지, 지상건축물, 주택(각각 그 해당 부분으로 한정한다)’으로 되어 있다. 문언만 보면 도시군계획시설로 도면고시된 부분만 감면대상으로 볼여지가 있다. 그러나 해당 주택의 일부라도 도시군계획시설에 저촉되면 그 전부를 허용된 용도대로 사용할 수가 없다. 심판원은 이러한 점을 고려해 주택 전부를 감면대상으로 판단했다.

한편 이날 동계학술대회에서는 김대철 행정안전부 사무관이 `25년 시행되는 지방세관계법령 핵심 개정사항 해설을 발표했다.