다가구주택을 자녀에게 증여하려는 홍길동씨, 주의할 점이 있을까요?

첫째, 감정가액으로 증여세 과세 가능성입니다.

다가구주택에 대한 상속세및증여세법상 평가는 세법논리상 감정가액 과세가 가능합니다. 2025년에는 감정가액 과세가 활발히 이루어질 수 있으므로 세부담을 미리 예측하여 증여를 실행해야 합니다.

둘째, 1세대1주택 양도세 비과세 적용여부입니다.

구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 부담부 증여하는 경우에는 전체에 대해 1세대1주택비과세를 적용합니다(기획재정부 조세법령-340, 2022.4.27.).

지분증여를 하면 양도세가 어떻게 적용될까요?

변경된 예규에도 불구하고 지분증여는 1호만 비과세, 나머지는 중과세(2026.5.9.까지는 일반과세)되므로 지분증여를 하고자 한다면 2026.5.9.까지 지분증여하고 일반과세를 적용받는 것이 타당합니다

셋째, 증여취득세입니다.

다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 증여하는 경우에는 취득세를 중과세합니다.

① 조정대상지역에 있는 주택

② 시가표준액(공시가격) 3억원이상

다만, 다음의 경우에는 4.0%(국민주택규모이하는 3.8%)를 적용합니다.

① 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우

② 비조정대상지역에 있는 주택인 경우

③ 시가표준액(공시가격) 3억원 미만인 경우

조정대상지역에서 해제되면 증여취득세 중과세는 적용하지 않는 것임을 주의하시길 바랍니다.

주택을 증여시 주택증여취득세 중과뿐만 아니라 증여재산가액에 따라 증여취득세도 부담이 늘어납니다. 특히 감정가액으로 과세되면 증여취득세도 감정가액으로 내야 하니 주의바랍니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사