1. 상속세 및 증여세법

2개를 원칙으로 합니다. 기준시가 10억원 이하의 부동산은 1개도 시가로 인정됩니다.

기준시가가 없는 경우(예를 들어 기준시가가 고시되지 않은 아파트)에는 둘 이상의 공신력있는 감정기관이 감정한 감정가액의 평균액을 당해 재산의 시가로 인정합니다(상속증여-1238, 2018.06.05.).

최근 시행령 개정으로 공급계약서상 공급가액이 10억원 이하인 분양권은 감정가액을 1개만 받아도 시가로 인정됩니다(상증령 제49조).

2. 소득세법(양도세)

상속세 및 증여세법을 준용합니다. 2개를 원칙으로 하며, 기준시가 10억원이하의 부동산은 1개도 시가로 인정됩니다.

참고로 부당행위계산 부인규정을 적용할 때 “거주자와 특수관계있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래당시 즉, 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단합니다(법령해석재산-0032, 2018.04.04.).

개인과 법인간 거래시에는 어떻게 될까요?

재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 소득세법 시가에 해당하거나 법인세법상 시가에 해당하는 경우 저가양수, 고가양도에 따른 이익의 증여를 적용하지 아니합니다.

개인과 법인간에 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법상 시가에 해당되어 법인세법상 부당행위계산부인규정이 적용되지 않는 경우에는 소득세법상 부당행위계산 부인규정이 적용되지 아니합니다.

거래당사자가 특수관계가 있는 개인과 법인간이거나 또는 법인과 법인간인 경우에는 법인세법상 시가가 우선 적용되므로 별도로 시가로 인정되는 기간의 제한없이 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점만 인정되면 1개의 감정가액도 시가로 인정됩니다

토지, 건물 일괄양도시 양도가액 안분을 위해서는 감정평가를 몇 개 받아야 할까요?

부가세법 시행령 제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우에는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 합니다.

감정가액 1개도 인정되는 것입니다.

3. 법인세법

법인세법상 특수관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용할 때 시가로 인정되는 감정가액은 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우로서 그 가액은 1 개의 감정가액도 시가로 인정되며, 감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액을 시가로 인정합니다.

이 경우 상속세 및 증여세법이나 소득세법과 달리 시가로 인정되는 기간의 제한은 없으나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되면 시가에 해당합니다(대법원 2003.05.30. 선고 2001두6029).

4. 지방세법

2개를 원칙으로 합니다. 다만, 시가표준액이 10억원이하인 부동산 등의 경우에는 1개도 시가로 인정합니다.

이제는 사례를 통해 감정평가 개수를 살펴보겠습니다.

영업권에 대한 감정평가를 받고 특수관계자간 거래를 하려고 하는 경우 감정평가는 한 곳만 받으면 되나요?

네, 소득세법상 부당행위계산부인은 법인세법 시행령 제89조가 적용됩니다. 따라서 시가가 불분명한 경우에 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액에 따르며, 감정가액이 2이상인 경우 감정가액의 평균액이 기준금액이 됩니다.

결국 감정평가는 한 곳만 받아도 되죠.

부동산을 특수관계자에게 증여하거나 양도하는 경우 감정평가를 하고자 한다면 몇 개를 받아야 할까요?

아파트는 시가를 기준으로 평가하기 때문에 감정을 받을 것을 추천드립니다. 감정 가액은 기준시가 10억원이하인 경우 감정평가업체 1군데만 선임해도 되지만 기준시가 가 10억원을 초과한다면 감정평가업체 2군데 이상을 선임해야 합니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사