주택을 공동으로 상속받을 경우 고려해야 할 세금에 대해 살펴보겠습니다.

먼저, 종합부동산세부터 살펴보겠습니다.

상속주택은 종부세 중과세율 적용여부와 관련하여 주택수를 계산할 때 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택은 주택수에서 제외됩니다.

​단, 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억원(비수도권 3억원)이하이거나 지분율이 40%이하인 주택의 경우 기간제한 없이 주택수에서 제외됩니다.

둘째, 취득세를 살펴보겠습니다.

일반적인 매매계약에 따른 취득세율 등은 1.1~3.5%, 다주택자는 8.4%~13.4%입니다. 일반적으로 증여받은 주택은 3.8% 또는 4.0%, 다주택자가 증여한 주택(공시가격 3억원 초과, 조정대상지역내 소재)은 12.4% 또는 13.4% 입니다.

그러나 상속주택은 중과세율이 적용되지 않습니다. 2.96%(국민주택규모 이하) 또는 3.16%(국민주택규모 초과)이죠. 무주택자가 상속받으면 0.96%입니다.

상속주택은 다른 주택을 취득할 때도 영향을 미칠 수 있습니다.

상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속 개시일로부터 5년이 지나지 않은 것은 주택수 계산시 제외합니다.

단, 2020.8.11. 이전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 2020.8.12. 이후 5년동안 주택수 산정시 소유주택수에서 제외합니다.

공동상속주택은 주택수를 어떻게 산정할까요?

상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 봅니다. 소유지분이 동일한 경우 당해 주택에 거주하는 사람, 최연장자 순서로 소유주택을 결정합니다. 결국 소수지분은 취득세계산시 주택수에 포함하지 않습니다.

세번째, 양도세를 살펴보겠습니다.

일반주택이 있는 상태에서 상속주택을 물려받게 되면 상속주택은 없는 것으로 보아 일반주택 양도시 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

상속주택을 먼저 팔면 어떻게 될까요? 상속주택을 5년내 매도하면 2주택자라도 중과하지 않고 일반세율로 과세하지만 5년경과후 상속주택을 매도하면 중과세율이 적용될 수 있습니다.

만약 상속주택이 후순위 상속주택이라면 5년여부와 관계없이 중과세율이 적용될 수 있습니다.

다만, 2022.05.10.~2026.05.09.까지 양도하는 주택은 조정대상지역 여부와 관계없이 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다는 점은 기억해야겠습니다.

상속주택을 지분으로 갖고 있는 경우라면 어떻게 적용될까요?

공동상속주택의 소유자 판정기준은 아래의 순서에 따라 판정합니다.

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 당해 주택에 거주하는 자

③ 최연장자

소유자로 판정되지 않는 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 봅니다. 따라서 일반주택 양도시 비과세를 적용받을 수 있습니다.

공동상속주택 소수지분을 보유하고 있는 경우 일시적2주택 양도세 비과세 적용이 가능할까요?

일시적2주택 양도세 비과세 특례를 적용할 때에도 상속주택 소수지분은 거주자의 주택으로 보지 아니하여 일시적2주택 양도세 비과세 적용이 가능합니다(서면-2022-부동산-2220, 2022.10.19.).

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사