거주주택이 조합원입주권으로 변경된 경우에도 거주주택 양도세 비과세특례를 적용받을 수 있을까요?

양도일 현재 장기임대주택과 거주주택을 보유한 거주자가 거주주택(2년이상 보유 및 2년이상 거주)을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택으로 보지 않고 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

하지만, 거주주택이 관리처분계획인가후 조합원입주권으로 변경되어 양도하는 경우에는 비과세특례를 적용받을 수 없습니다(서면-2017-법령해석재산-1581, 2018.04.18.).

만약 임대주택이 조합원입주권으로 전환되면 비과세특례를 적용받을 수 있을까요?

의무임대기간을 충족한 장기임대주택이 자동말소된 후 재건축 등으로 인해 조합원 입주권으로 전환된 상태에서 자동말소일로부터 5년이내 거주주택을 양도하면 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2021-법규재산-5317, 2022.04.08.)

만약 의무임대기간을 충족하지 않은 상태에서 장기임대주택이 재개발ㆍ재건축을 하게 되고, 새로 취득한 주택이 아파트인 경우에는 거주주택 양도세 비과세는 추징되지 않습니다(소령 제155조).

참고로 새로 취득한 주택이 아파트인 경우 경감된 종부세도 추징되지 않습니다. 준공전 장기임대주택을 매도하게 되면 거주주택 양도세 비과세와 경감된 종부세가 추징될 수 있으므로 주의할 필요가 있습니다.

거주주택 비과세는 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사