도심에서 사실상 주택으로 사용되는 ‘오피스텔’에 대한 평가를 ‘주택’에 준해 평가해야 한다는 지적이 나왔다. 나아가 오피스텔에 대한 건축법상 분류체계 개선도 필요하다는 지적이다.

최근 서울시립대 백주년기념관에서 열린 ‘한국세무학회 춘계학술발표대회’에서 임상빈 한국지방세연구원 연구위원과 류진 강남대 대학원 박사과정은 ‘지방세법상 과세대상으로 오피스텔에 관한 연구: 오피스텔에 대한 과세기준 및 평가를 중심으로’에서 이같이 밝혔다.

오피스텔은 건축법상 업무시설이나, 국민들은 주거용 건물로 인식하고 있다. 오피스텔을 업무용 시설로 과세할 것인지, 실질과세 원칙에 따라 주택으로 과세할 것인지 문제가 되고 있다. 주택의 개념은 주택법에서 규정하고 있지만, 소득세법과 부가가치세법, 조세특례제한법 등 각각의 세법에서 규정되는 주택의 개념에 차이가 있기 때문이다. 지방세법에서는 취득세 대상에 주택에 대한 정의가 없어 주택 판단기준이 존재하지 않는다는 문제점도 있다.

발제자는 “오피스텔은 사실상 주택으로 건설단계부터 주거 목적으로 신축되고 있는데, 주거형 오피스텔은 분류상 주택으로 분류하고 주택가격과 동일하게 평가해 주택으로 과세하는 것이 바람직하다”고 밝혔다.

다만, “주택과 오피스 겸용이 가능한 오피스텔은 현재와 같이 납세자의 선택에 맡기기 보다는 오피스로 보아 토지와 건축물로 각각 과세하는 것이 바람직하다”면서 “오피스텔의 다양한 사용과 관련해서 평가방식은 일반건축물과 집합건축물을 구분해 과세평가 체계를 마련하는 것이 바람직하다”고 말했다.

이어 “일반건축물은 토지와 건물로 구분이 가능하지만 집합건축물은 토지와 건물이 일체로 거래되므로 거래형태를 고려해 주택과 같은 일체 평가 후 1/2씩 과세하는 방식을 채택해야 한다”며 “이러한 이유는 재산세 과세는 부동산 소유에 관한 문제로 물적 기준도 중요하고 소유권에 기인해 과세방식을 판단하는 것이 과세행정상 효율성이 높기 때문”이라고 말했다.

또한 “평가과정에서도 물건의 가치를 산정한다는 의미도 있으나 소유권의 가치를 평가한다는 측면에서 토지와 건물을 일체로 평가해 과세하는 방식으로 전환하는 것이 필요하다”며 “국세청의 기준시가에서 오피스텔을 별도의 평가기준을 마련한 것과 같이 지방세에도 오피스텔에 대해서는 토지와 건물의 일체로 가치를 산정하는 방식을 적용할 필요가 있다”고 설명했다.

그러면서 “현재의 오피스텔의 표준가격기준액 산정방식은 건물별 신축가격기준액을 대체하기 위한 것으로 시세의 반영성을 높이기 위한 것으나 현실적으로 건축물가격만을 조정함에 따라 시세반영에 한계가 있어 이를 기준시가와 같이 일체평가로 전환하는 것이 바람직하다”며 “향후 세대가 분화되고 1인가구가 증가함에 따라 오피스텔이 주거용으로 사용되는 사례는 점차 증가할 것으로 보이며, 이러한 사회현상을 반영하여 주택의 범위에 주거형 오피스텔을 포함해 평가액을 산정하고 주택과세로 전환해야 한다”고 말했다.