지난달 24일 국세청은 터무니없이 낮게 신고한 상속･증여 ‘고가주택’을 확대한 국세청 감정평가 사업으로 바로잡았다고 발표했다.

국세청은 상속･증여받은 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해 ‘20년부터 부동산 감정평가 사업을 시행했다.

’20년~’24년까지 꼬마빌딩 896건을 감정 평가하여 신고액 5.5조 원 대비 75%가 증가한 9.7조 원으로 과세하였고, 올해는 예산을 45억 원에서 96억 원으로 대폭 확대하여 기존 꼬마빌딩뿐만 아니라 고가 아파트와 단독주택까지 감정평가를 확대･시행하고 있다.

’25년 1분기에 국세청은 총 75건의 부동산을 감정 평가하여 신고액 2847억 원보다 87.8%가 증가한 5347억 원으로 과세했다.

부동산 종류별로는 감정평가 1건당 증가액은 꼬마빌딩이 더 컸으나, 신고액 대비 감정가액 증가율은 주택이 훨씬 더 높았다.

앞으로도 국세청의 감정평가 사업 확대의 영향으로 납세자가 자발적으로 감정평가 한 신고는 계속 증가할 것으로 보여 장기적으로 시가에 따른 상속･증여 신고 관행이 정착될 것으로 본다.

국세청 감정평가 사업은 상속세 및 증여세 사무 처리 규정 제72조 감정평가 대상 및 절차 규정에 따른다.

규정에 따르면 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대상으로 하며, 부동산 감정평가 사업의 대상은 부동산 과다 보유 법인이 보유한 부동산을 포함한다.

대상 선정 기준은 추정 시가와 보충적 평가액과 차이가 5억 원 이상인 경우와 추정 시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상인 경우이다.

’20년 국세청에서 처음 감정평가 사업할 때는 대상에 주택도 없었고, 감정평가 대상 기준도 공개하지 않아 세법 규정에 따라 제대로 상속·증여세 신고한 납세자에게 황당함을 주었다.

국세청은 과거에는 상속·증여재산에 대한 납세자의 감정평가에 의한 시가 인정 요구에 납세자만 유리한 경우만 선택하는 소급 감정이라고 인정하지 않았다.

감정평가 시가 인정 시기가 상속세의 경우 상속개시일부터 신고 기한 6개월 후 법정 결정 기한 9개월을 합하면 15개월 이내에 감정평가하고, 증여세는 신고 기한 3개월 후 법정 결정 기한 6개월을 합하면 9개월 내인 실시하기 때문에 1년여 지난 소급 감정으로 납세자가 취득가액을 대폭 올려 양도세 등 조세부담 회피 수단으로 이용한다고 보았기 때문이다.

그러나 납세자의 소급 감정 시가 주장에 대하여 시가로 인정하는 판례가 연속적으로 나오고, 당시 정부의 소득주도성장 정책과 주택 등 부동산 안정 정책을 강화하자, 역발상으로 주택은 제외하고 사회적 지탄을 받는 꼬마빌딩과 나대지에 대하여만, 납세자가 원하는 경우 감정평가를 받을 수 있다면 국세청도 가능하다는 논리로 소급 감정평가 사업을 시작한 것이다.

당시 신설한 상속세 및 증여세 사무 처리 규정 제68조 감정평가 대상 및 절차 규정을 보면 상속세 및 증여세가 부과되는 재산 중 비거주용 부동산과 나대지만 하며, 아파트 등 다른 부동산에 비하여 상대적으로 저평가된 비거주용 부동산만 대상으로 한다고 했다.

대상 선정 기준은 구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 양도소득세 절감 등 조세 회피 목적으로 악용하여 공정한 업무 수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하기 어렵다고 했다.

감정평가 사업이 시행되자, 납세자는 감정평가는 납세자만 가능하다고 법 해석에 대한 이의를 제기하고, 대상과 기준이 없어 조세부담에 대한 예측 가능성을 상실하여 조세법률주의를 위반하고, 국세청 발표와 규정과 달리 주택까지 임의로 대상을 확대하여 신의 성실을 위반하였다는 납세자 반발이 있었다.

그러자 슬금슬금 규정을 고치고, 대상을 전 상속·증여 재산으로 확대하고, 부동산 감정평가 대상 기준도 규정에 뒤늦게 넣었다.

처음부터 법 규정을 보완하고 대상과 기준을 공개하였으면 불복 등 마찰과 국세행정에 대한 불신도 없었을 것이라는 아쉬움이 남아있다.

[박영범 세무사 프로필]

△ YB세무컨설팅 대표세무사
△ 국세청 32년 근무
△ 국세청 조사국, 서울지방국세청 조사1~4국 근무
△ 네이버카페 '한국절세연구소'운영
△ 국립세무대학 졸업