임대차계약이 체결된 재산의 상증법상 평가방법에 대해 살펴보겠습니다.

시가로 평가하되, 시가가 없는 경우에는 보충적평가방법으로 평가하는 것이 원칙입니다. 다만, 사실상 임대차계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산은 보충적 평가액과 임대료 등 환산가액을 비교하여 큰 금액으로 평가합니다.

① 임대료 등의 환산가액

1년간의 임대료/12% + 임대보증금

② 보충적 평가액

임대차계약이 체결되지 않은 재산은 보충적평가액(기준시가)에 의하여 평가합니다.

1년간의 임대료란 무엇일까요?

임대료란 부동산을 임대하는 조건으로 임차인으로부터 실제 수입하는 금액을 말하며, 1년간의 임대료는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말합니다(재산세과-810, 2010.11.01.).

주의할 점은 임대료는 상속개시일 이전 1년간 받은 임대료가 아니라 상속증여일 현재의 임대료를 기준으로 산정해야 하며, 관리비는 원칙적으로 임대료 환산가액 산정시 포함시킬 수 없습니다(대법원2015두46116, 2015.10.15.).

이때 자기가 사용하거나 임대하지 않은 면적에 대한 적정임대료상당액을 포함하지는 않습니다.

또한 일정액으로 고정되어 있는 관리비 중 사실상 임차인이 부담할 관리비가 아닌 것으로 구분되는 금액과 건물내 주차장으로써 임대인과 임차인의 계약에 따라 수입하는 주차료는 임대료에 포함합니다(재산세과-204, 2012.05.24.).

전대계약도 고려해야 할까요?

임대차계약에는 그 임대계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 아니합니다(상속증여세과-21, 2014.01.28.).

평가기준일 현재 임대차계약을 체결하였으나 평가기준일 이후에 월임대료를 지급받기로 한 경우에는 어떻게 적용될까요?

부동산의 임대차계약이 개시되었으나 개보수를 위해 월임대료를 6개월 후로부터 지급받는다면 이는 사실상 임대차계약이 체결된 것에 해당하므로 지급받을 월임대료를 고려하여 부동산을 평가하여야 합니다(조심2013서3434, 2013.10.23.).

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사