남편이 2000년 취득한 청담동 아파트를 남편의 사망으로 2019.05.01.에 40억원에 물려받은 홍길녀씨는 2025.12.30.에 105억원에 아파트를 매각하려고 합니다. 상속개시일 이전에 2년이상 함께 거주하였으나 상속개시일 이후에는 거주한 적은 없습니다.

홍길녀씨가 부담해야 할 양도세에 대해 설명해주세요.

첫째, 2017.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 주택을 동일세대원이 상속받는다면 거주요건을 채워야 할까요?

2017.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역내 주택을 2017.8.2. 당시 동일세대원 이던 상속인이 상속개시일에 동일세대원으로서 상속받은 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건을 적용하지 않습니다(서면법령해석재산2020-3884, 2021. 4.23.).

둘째, 보유기간은 채운 것일가요?

상속주택의 보유기간은 원칙적으로 상속개시일부터 양도일까지입니다.

다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간은 통산합니다.

즉, 상속인의 보유기간과 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간을 통산하는 것입니다(상속증여-57, 2013.4.19.). 거주기간도 동일세대로서 거주한 기간을 통산합니다.

따라서 2년이상 보유요건은 채운 것입니다.

셋째, 장기보유특별공제는 어떻게 계산할까요?

보유기간 및 거주기간 계산과 달리 장기보유특별공제 적용시 보유기간 기산일은 상속 개시일부터 입니다.

1세대가 1주택을 보유하던 중 동일세대원이 상속받은 경우 표2(최대 80%) 장기보유특별공제를 적용받으려면 상속개시일로부터 새로 2년 거주요건을 채워야 할까요?

피상속인과 상속인이 함께 거주한 기간을 통산하여 거주기간 2년이상을 판단 하므로(기획재정부재산-720, 2021.08.03.), 상속개시일 이후 2년을 새로 거주할 필요는 없을 것으로 보입니다.

다만, 기간별 4%를 적용받는 거주기간 및 보유기간의 기산일은 상속개시일입니다.

양도소득세는 얼마나 나올까요?

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사