다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세됩니다.

2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%p 가산하여 과세하고, 3주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 30%p 가산하여 과세합니다. 중과세율이 적용되면 장기보유 특별공제가 적용되지 않습니다. 다만, 2026.05.09.까지 양도하면 양도세 중과는 유예되고 있는데요.

만약 잔금전 멸실하거나, 잔금전 상가로 용도변경하는 경우에도 양도세 중과가 적용될까요?

매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)입니다(기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.). 잔금전에 상가로 용도변경하는 경우에도 마찬가지일 것으로 보입니다.

다만, 잔금전 주택으로 용도변경시 양도세 비과세는 아래와 같이 적용됩니다.

2025.02.28. 이후 매매계약을 체결하는 경우부터, 매매계약에 따라 주택에서 주택외로 용도변경후 양도한 건물에 대해 양도세 비과세가 가능해졌습니다(소령154조①).

그동안에는 주택에서 상가로 용도변경하여 양도하는 경우 양도 물건이 주택인지, 상가인지 여부는 양도일(잔금일) 현재 현황에 따라 판정하므로(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21), 잔금일 현재 주택이 아니면 1세대1주택 양도세 비과세를 적용받지 못하였습니다.

법령 개정에 따라 이제는 매매계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우에도 매매계약일 현재 주택이면 1세대1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

1세대1주택 양도세 비과세도 가능하지만 장기보유특별공제 적용도 계약일 현재의 현황에 따라 판정하므로(소령 159의4), 최대 80%의 장기보유특별공제도 가능합니다. 최대 80%의 장기보유특별공제는 2년이상 거주해야 하며, 2년이상 거주한 경우 보유기간별 연 4%, 거주기간별 연 4%가 적용됩니다.

다만, 잔금전 멸실의 경우에는 여전히 잔금일 현재의 현황에 따라 판정하므로 주의해야 합니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사