편법증여·사업소득 탈루 및 임대수입 누락 등 국내 고가 아파트를 매입한 뒤 탈세 혐의를 받고있는 외국인 49명에 대해 세무조사가 착수됐다.

7일 국세청은 강남·서초·송파 등 강남3구의 고가 아파트를 중심으로 외국인의 국내 아파트 취득이 지난 3년간 계속해서 증가한 가운데, 매입과정에서 탈세혐의를 포착했다며 조사 배경을 밝혔다.

국세청이 밝힌 부동산 등기 자료에 따르면, 외국인은 `22년부터 `25년 4월까지 국내에서 총 2만 6244채(거래금액 7조 9730억원)의 아파트를 사들였으며, 같은기간 취득건수와 금액은 모두 지속해서 증가했다.

지역별로는 경기도 9808건(2조 8812억원), 서울 3402건(2조 7005억원), 인천 3017건(8799억원) 순으로, 외국인들은 주로 수도권 지역의 아파트를 취했다.

이 중 서울지역 취득 현황을 살펴보면, 강남3구와 마포·용산·성동구 등 이른바 ‘마용성’의 고가 아파트 비중이 높은 것으로 나타났고, 특히 강남 3구의 경우 상당수가 실제 거주하지 않는 것으로 파악됐다.

최근 국내 부동산 시장은 수도권 주택시장이 과열됨에 따라 현재 수도권과 규제대상 지역을 중심으로 강력한 대출규제가 시행중이며, 이로인해 점차 안정을 찾아가고 있다.

그러나 자국에서 자금조달이 가능한 외국인에게는 국내의 각종 대출규제가 실질적으로 적용되지 않아, 부동산 정책에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다는 게 국세청의 판단이다.

이에 국세청은 외국인이 강남3구 등 국내 고가 아파트를 취득·보유하는 과정 전반에 대해 정밀·분석한 결과, 상당수 외국인이 자신의 신고된 소득이나 금융기관 대출 등 정상적인 방법을 통해 아파트를 취득하지 않고, 부모·배우자 등으로 편법 증여받은 자금을 활용하거나 국내에서 발생한 사업소득을 탈루해 취득자금을 마련한 것으로 파악됐다.

또한 취득한 아파트에 실거주 하지 않고 임대하는 경우에도, 상당수가 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 확인돼 이들의 탈세혐의에 대해 세무조사가 실시되며, 조사대상은 국내 아파트를 취득·보유하는 과정에서 각종 편법을 이용해 정당한 세금을 회피한 외국인 탈세자들로 총 49명(편법증여 이용 취득자 16명, 탈루소득 이용 취득자 20명, 임대소득 탈루 혐의자 13명)이다.

▶외국인 16명 고가아파트 취득하고도 증여세 등 납세의무 회피

조사대상 중 과세 감시망 피해 교묘하게 편법증여 받은 외국인 16명은 자금추적이 어려운 해외계좌 등을 적극 이용해 고가의 아파트 취득자금을 편법으로 증여 받은 경우다. 이들은 대재산가인 부모 등의 도움으로 손쉽게 강남3구 등 수도권 일대의 고가 아파트를 취득하고도 증여세 신고 등 납세의무는 회피했다.

특히 외국인은 부동산 취득 과정에서 외국인등록번호와 여권번호를 혼용할 수 있어 과세감시망을 피하기 용이하고, 해외계좌에 대해서는 금융당국이나 과세관청의 접근이 국내계좌에 비해 상대적으로 쉽지 않다는 점을 적극 악용했다.

또한 조사대상 중에는 자금출처를 숨기기 위해 부동산 취득시 자금조달계획서, 예금잔고증명 등 의무제출 서류를 허위로 기재하는 수법으로 취득자금이 본인 소유인 것처럼 위장하거나, 부동산 취득자금 외 종부세·재산세 등 부동산 보유시 발생하는 각종 세금까지도 전액 대신 납부하도록 하는 등 철저하게 부모 찬스를 이용한 경우도 있었다.

▶외국인 20명, 국내 사업체의 탈루한 소득으로 취득자금 마련

외국인 신분을 이용해 사업소득을 빼돌린 외국인 20명은 본인 또는 특수관계인이 운영하는 국내 사업체나 법인으로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련한 경우다.

이들은 국내에서 탈루한 소득을 외국인이라는 신분을 적극 활용하여 해외 소재 페이퍼컴퍼니와 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금조달로 위장하는 수법으로 당국의 감시망을 피해 왔으며, 일부는 해외 은닉자금을 다시 국내로 반입하는 과정에서 자금출처를 숨기기 위해 가상자산이나 불법 환치기를 이용한 것으로 드러났다.

이번 조사대상 중에는 외국인이 갖는 사업적 이점을 이용해 국내 병원에 외국인 환자를 유치하는 업체를 운영하면서도, 수십억원에 이르는 환자유치 수수료 수입은 제대로 신고하지 않은 경우도 있었다.

이중 일부는 사주 개인에 대한 대출규제를 우회하기 위해 기업 운전자금 명목으로 받은 법인 명의 대출금을 외국인 사주의 아파트 취득자금으로 사용한 사례도 있었다.

▶외국인 13명, 고가 아파트 수천만원~수억원의 임대수익 누락

이 밖에 규제소홀을 틈타 임대소득을 탈루한 외국인 13명은 고가의 아파트를 취득하여 임대료를 받고 있음에도 주택임대업을 등록하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락한 경우다. 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 없는 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동, 강남 일대의 고가 아파트를 임대해 수천만원에서 수억원에 이르는 고액의 임대수익을 얻고 있었다

그러나 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않거나, 외국인에 대한 소득·계좌 정보가 불명확하여 감시에 소홀할 수 있다는 점을 이용하여 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 나타났다. 아울러 비거주 외국인임에도 내국인에게만 적용되는 주택임대 관련 세액감면을 받기 위해 거주자로 위장해 수억원대의 세액을 감면받은 사례도 있었다.

▶국세청, 외국인 국내 아파트 취득·보유·양도 전 과정 내국인과 동일하게 철저히 검증

국세청은 이번 세무조사를 통해 외국인의 국내 아파트 취득·보유·양도 전 과정에 대해 내국인과 동일하게 철저히 검증한다는 방침이다.

또한 일시보관, 금융계좌 추적, 포렌식 기법 등 가용한 모든 수단을 활용해 정당한 세금을 부과하는 것은 물론, 조사과정에서 취득자금의 출처가 국외인 것으로 의심되거나, 자금세탁 등 국외 불법자금의 유입 혐의가 있는 경우 해당 외국 국세청에 정보교환을 요청하는 등 자금출처를 끝까지 추적해 과세할 계획이다.

특히 자금추적을 피하기 위해 명의위장이나 차명계좌 이용과 같이 악의적으로 세금을 탈루한 혐의가 확인되는 경우, 수사기관에 통보해 마땅한 처벌이 이뤄질 수 있도록 엄정 조치된다.

민주원 국세청 조사국장은 “국토교통부 등 국내 유관기관은 물론 해외 과세당국과의 긴밀한 공조를 통해 국내 부동산을 이용해 불법과 탈세를 일삼는 외국인 탈세자에 대해 강력히 대처하겠다”며 “외국인의 자금출처·소득은닉과 관련, 자국에서의 탈세 혐의가 확인되면 자발적 정보교환 형태로 적극 통보해 해당 과세당국에서 세무조사 등 적절한 조치가 이뤄지도록 하겠다”고 밝혔다.

이어 “현재 외국인에게 국내 주택 보유와 관련하여 국가간 상호주의 원칙에 반하는 과도한 혜택을 부여하고 있다는 인식하에 ‘1주택자 주택임대소득 특례’ 등 실수요자 보호 제도를 비거주 외국인에게는 적용 배제하거나, 외국인에게 ‘세대원 전원등록을 의무화해 외국인의 국내 주택 취득현황을 세대별로 관리할 수 있도록 하는 등 제도적 불합리하거나 미비한 부분은 관계기관에 적극 개선 건의하겠다”고 강조했다.