홍길동씨는 3주택자입니다. 앞으로 부동산세제가 강화될 것 같아 불안하기만 합니다.

홍길동씨의 걱정은 기우에 불과한 것일까요?

제1절 과연 홍길동씨는 3주택 보유를 유지할 수 있을까요?

종부세가 세금폭탄으로 다가 올 수 있어서 관건이 될 것으로 보입니다.

종부세 제도가 강화된다면 무엇을 예상할 수 있을까요?

첫째, 과세표준 구간을 조정하거나 세율을 인상할 수 있습니다.

다주택자 여부에 불구하고 종부세 과표구간을 조정하거나, 세율 자체를 늘릴 수도 있습니다. 또한 다주택자에 대한 세율을 다시 높여 부동산 투자 수익률을 줄이고, 주택을 매물로 유도하려는 정책이 나올 수 있습니다.

초고가 주택(예를 들어 15억원 이상)에 대해 별도의 과세 구간을 신설하거나 세율을 크게 높이는 방안도 고려할 수 있습니다.

2023년부터 시행되는 종합부동산세의 세율은 ‘2주택이하(일반세율)’와 ‘3주택 이상(과세표준 12억 초과시 중과세율)’로 구분하고 있습니다.

(조정대상지역 여부에 불구하고) 3주택 이상자는 다음과 같이 중과세율이 적용되고 있습니다. 과세표준 12억원부터 중과세율이 적용되고 있는 것이죠.

2주택자 이하자의 일반세율은 다음과 같이 적용되고 있습니다.

둘째, 공시가격 현실화(상승)를 강화할 수 있습니다.

공시가격을 시장가에 더 가깝게 책정하면 종부세 과세 대상자가 급격히 늘어날 수 있습니다.

공시가격이 상승하게 되면 종부세 대상자가 늘어나 중산층이나 1주택자들이 대거 포함될 가능성이 있습니다.

셋째, 1주택자에 대한 혜택이 축소될 수 있습니다.

그동안에는 1주택자에 대한 종부세 공제 혜택이 있었지만, 이를 축소하거나 폐지할 가능성이 있습니다. 현재 1세대1주택자는 12억원의 공제를 받을 수 있고, 고령자 세액공제나 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있는데요. 고령자 공제와 장기보유 공제를 줄이거나, 고가 주택 기준(12억)을 더 낮추는 방식도 도입할 수 있는 것이죠.

고령자세액공제와 장기보유자세액공제는 공제금액이 꽤 큽니다. 고령자세액 공제와 장기보유자세액공제는 각각 40%와 50%가 최대인데 두 세액공제를 합하여 최대 80% 까지 공제받을 수 있습니다.

위 표와 같이 보유기간 5년이상부터 세액공제 20%가 적용되는데 보유기간이 15년이상 이면 50%까지 적용됨을 알 수 있습니다. 오래 보유할수록 세액공제가 커져서 세부담이 줄어드는 것이죠.

넷째, 기본공제액을 줄여 부동산 과세표준을 조정할 수 있습니다.

기본 공제액(현행 9억 원, 1주택자는 12억 원)을 낮추어 더 많은 부동산 소유자가 종부세를 내도록 설계할 수 있습니다.

다섯째, 공정시장가액비율을 현행 60%에서 100%까지 올릴 수 있습니다. 현재 80%얘기가 흘러나오고 있죠.

여섯째, 세부담상한 조정을 통해 세금 증가속도를 높일 수 있습니다.

현재 종부세는 세액이 급격히 늘어나지 않도록 세 부담 상한(150%)을 설정하고 있지만, 이를 조정해 고가 주택 또는 다주택 보유자의 세금 증가 속도를 높일 수 있습니다.

종부세 폭탄이 부활하면, 어떤 영향을 미칠까요

첫째, 주택보유자의 부담이 증가하게 되고, 다주택자를 압박하게 됩니다.

자산은 고가이지만, 현금흐름이 부족한 소득이 낮은 주택보유자들에게 종부세는 큰 부담이 될 수 있습니다.

특히, 강남, 서초, 송파, 용산은 고가 주택이 밀집된 지역으로, 공시가격 상승과 종부세율 강화의 영향을 가장 많이 받을 수 있습니다.

둘째, 다주택자 매도물건이 나올 수 있으며, 시장 왜곡이 발생할 수 있습니다.

다주택자의 경우, 여러 채의 주택에 대해 높은 세율이 적용되며, 세액 부담이 기하급수적으로 늘어납니다. 세 부담이 감당할 수 없는 수준으로 커질 경우, 매도를 통한 세 부담 해소가 불가피합니다.

고가 주택이 매물로 쏟아질 경우 가격 급락 가능성이 있으며, 반대로 매도보다는 증여를 선택해 거래량이 감소할 수도 있습니다.

셋째, 고령자와 은퇴자에게 문제가 발생할 수 있습니다.

강남권 등 고가 주택 지역에 거주하는 고령층은 소득이 적거나 은퇴한 경우가 많아, 보유세를 감당하기 어려울 가능성이 큽니다.

거주를 유지하면서도 세 부담을 줄이는 방법이 제한적이므로 매도를 고려할 수 있습니다.

넷째, 임대 수익의 한계로 세부담을 감당할 수 없게 됩니다.

월세 수익으로 종부세를 감당하려는 시도도 가능하나, 임대료 상한제와 시장 상황으로 인해 현실적으로 쉽지 않을 수 있습니다.

월세 수익 대비 세 부담이 커지면 부동산 자산 활용성이 떨어집니다.

제2절 홍길동씨는 과연 매도할 수 있을까요?

첫째, 토지거래허가제가 관건입니다.

아파트 토지거래허가제를 통해 실수요자(실제 들어가서 거주할 수 있는 자)만 살 수 있습니다. 갭투자로는 살 수 없으므로 수요자가 제한됩니다. 현금부자들만 살 수 있다는 얘기입니다.

둘째, 취득세 중과가 관건입니다.

주택의 취득으로 인해 세대별 2주택이 되는 경우 취득세 중과세율은 신주택의 조정대상지역 소재여부에 따라 달라지며, 조정대상지역에 소재 하면 8.4%, 9.0%, 조정대상지역에 소재하지 않으면 1.1~3.5%의 세율이 적용됩니다.

주택의 취득으로 인해 세대별 3주택이 되는 경우에도 조정대상지역 소재여부에 따라 중과세율이 달라집니다. 조정대상지역에 소재하면 12.4%, 13.4%, 조정대상지역에 소재하지 않으면 8.4%, 9.0%의 세율이 적용됩니다.

주택의 취득으로 인해 세대별 4주택이 되는 경우에는 공히 12.4%, 13.4%가 적용됩니다.

셋째, 양도소득세가 관건입니다.

최근에 양도소득세 중과 유예가 2022.05.10.~2026.05.09.까지로 1년 연장 되었습니다. 하지만 정치적인 이유로 이후 재연장되지 않을 수 있는데요.

만약 정치적인 이유로 양도소득세 중과유예기간 만료후 재연장이 안되면 세부담차이는 얼마나 날까요?

15년 보유한 아파트에 20억원의 양도차익이 발생한 경우 양도세 중과가 적용되면 양도소득세 및 지방소득세는 1,575,403,500원이고, 중과가 적용되지 않으면 619,228,500원이 나옵니다. 결국 956,175,000원의 세부담 차이가 나죠.

양도소득세 중과제도에 대해 살펴볼까요?

다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세됩니다. 2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%p 가산하여 과세하고, 3주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 30%p 가산하여 과세합니다. 중과세율이 적용되면 장기보유 특별공제가 적용되지 않습니다.

제3절 홍길동씨는 과연 증여할 수 있을까요?

다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 증여하는 경우에는 취득세를 중과세합니다.

① 조정대상지역에 있는 주택

② 시가표준액(공시가격) 3억원이상

다만, 다음의 경우에는 4.0%(국민주택규모이하는 3.8%)를 적용합니다.

① 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우

② 비조정대상지역에 있는 주택인 경우

③ 시가표준액(공시가격) 3억원 미만인 경우

2023.1.1.부터는 취득세 중과 외에도 부동산 등을 무상취득(증여)하는 경우 시가인정액으로 취득세를 과세하고 있습니다. 부담액이 더 늘어났습니다.

시가인정액이란 매매사례가액, 감정 가액, 공매가액 등을 말합니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사